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                                                                   你所在的位置首页>市场研究>研究报告

                                                                易居研究院TOD报告

                                                                来源易居研究院  来源信息调研部   发布日期2018/6/4 11:23:12

                                                                2018年5月30日上海易居房地产研究院与西南交通大学上海TOD研究?#34892;?#22312;沪联合发布了轨道城市上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告这也是上海市社联举办的“第17届上海市社会科学普及活动周”系列活动之一发布会提出了城市轨道交通TOD开发将成为城市交通和房地产领域一种重要的模式和路径对于土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有积极意义在车辆基地上方加盖平台并建造各类物业可实现城市土地的二次利用与空间拓展进而?#24179;?#22478;市功能复合?#24179;?#22478;市更新

                                                                TOD模式是以公共交通为导向的开发transit-oriented development它在规划一个住宅区或者商业区时可使公共交通在规划设计上达到最大化的效果上世纪90年代初以公共交通为导向的土地使用开发策略在一些发达国家和地区得到推广应用目前在美国日本和我国香港特区等国家和地区已经发展得较为完善

                                                                TOD开发形成多赢?#32622;?/strong>

                                                                易居研究院研究?#34892;?#24635;经理崔霁代表课题组发布研究报告认为,城市轨道交通TOD 开发主要围绕城市轨道交通场站进行多样性混合化高密度的土地开发TOD开发将提升轨道交通场站周边土地的价值和?#20998;ʣ?#23454;现土地溢价和物业增值?#24179;?#22478;市功能复合的建设形成多赢的?#32622;?/p>

                                                                一是?#24179;?#22303;地的集约化开发实现城市土地的二次利用与空间拓展为土地资源日益稀缺的一线及重点二线城市增加了可利用的土地资源如深圳地铁集团在建设上盖物业过程中再造地铁上盖平台面积近100万平方米相当于为深圳市盘活了1平方公里土地

                                                                二是获得物业开发收益有利于反哺轨道交通建设的投资由于城市轨道交通建设投资规模大建设周期长投资回收期长的特点建设?#24335;?#24448;往难以为继但是在引入TOD开发模式后获得成功的案例屡屡出现如深圳地铁集团自2013年第一个项目开售以来物业开发反哺轨道建设?#24335;?#24050;超过250亿元

                                                                三是轨道交通企业与房地产企业形成合力发挥各自优势获得双赢如深圳地铁集团与万科达成战略协同合作开发京投华润绿地等也纷纷进入城市轨道交通车辆基地上盖开发的领域

                                                                未来三五年上盖开发带来约2.4亿平方米空间

                                                                研究统计根据国内城市轨道交通发展规划初步测算未来三到五年内全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米左右发展空间

                                                                香港特区轨道TOD开发十分成熟以香港九龙站上盖项目为例由于港铁作为片区整体开发的主体有较大的寻找合作方的主动权所以引入了四家实力开发商九龙仓恒隆永泰控股新鸿基一起共同开发业态由环球贸易广场全香港地标式住宅天玺豪华服务式酒店港景汇国际顶级酒店丽思•卡尔顿酒店和W酒店逾10万平方米大型时尚购物商场圆方等物业共同组成集住宅办公购物娱乐和住宿等功能于一体成为TOD 开发模式的典范也是今后TOD开发的重要方向

                                                                从全国城市轨道交通TOD开发来看都有专业的房地产开发商主体参与并且各城市也愈加重视这一土地复合开发利用据初步统计在已开通轨交的城市中近六成城市已开发或正在开发车辆基地上盖还有近三成城市正规划开发车辆基地上盖

                                                                合作开发成为房企参与TOD主要途径

                                                                研究报告认为“十三五”时期中国城市轨道交通建设仍将高速快进集中发展TOD开发将进一步提速和完善土地利用集约化开发主体专业化是未来发展的主要趋势

                                                                合作开发成为房企参与TOD的主要途径深圳作为轨道交通物业开发的先进城市已经形成入股开发企业创新BT模式代建模式收益权合作模式股权合作模式等合作开发形式从整个国内来看在轨道交通物业开发的合作模式实践中股权转让模式是最为成熟的模式深圳的实践具有极大的借鉴意义灵活多样的合作模式是未来轨道交通物业开发顺利进行的保?#31232;?/p>

                                                                现有政策从保护国有资产出发,对TOD开发的合作模式有较高的要求如上海2016年出台关于?#24179;?#26412;市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见提出“综合开发主体以协议方式取得的建设用地使用权以自主开发为主土地使用权不得转让不得以改变土地使用权人的出资比例股权结构等方式变更土地使用权”上海这一规定确立了轨道交通公?#31350;?#21457;主体的地位同时开发商参与合作面临了较大挑战后续政策有更大的创新空间

                                                                轨交地产发展前景广阔

                                                                在本次发布上与会专家企业家对报告的研究内容予以肯定并建言献策对我国的TOD开发提出了前景展望

                                                                华东师大终身教授易居房地产研究院院长张永?#20048;?#36766;指出随着我国城市轨道交通的快速?#24179;?#19978;盖经济成为城市经济可?#20013;?#21457;展的一股重要推动力在当前房地产调控和行业转型的大背景下房企把握市场机遇致力于战略转型在轨交物业开发这个领域可以实现由传统开发商向综合服务运营商转型TOD开发必将提升轨道交通场站周边土地的价值和?#20998;ʣ?#24418;成建设主体的多赢?#32622;?#25171;造城市建设的新标杆

                                                                西南交通大学上海TOD研究?#34892;?#20027;任朱晓兵认为TOD开发在国家大力倡导轨道交通高速发展新型城镇化倡导集约节约利用土地等因素推动下发展快空间大社会各方关注度高?#20063;?#19982;意?#30422;?#28872;对开发商而言与城轨公司合作是进入TOD开发领域的重要途径开发商在参与TOD开发过程中应立足品牌效应和专业水平充分发挥在业态配置招商运营产业导入等方面的优势与城轨公司互补配合实现共赢

                                                                京投发展股份有限公司总策划师戴嘉宁认为目前我国已经实现综合开发的城市轨交车辆基地数量仅4%而未来可开发的城市轨交车辆基地市场预期容量将达到4万亿元市场容量巨大TOD智慧生态圈更加强调对城市对地铁和对业主的?#20013;?#36129;献与服务能力是重要的商业开发模式而城市轨交车辆基地综合开发由于体量巨大物业多元轨交接驳等优势是实现TOD智慧生态圈的最佳路径和最优模式

                                                                上海申通地铁资产管理有限公司副总经理黄志华认为上海申通资产定位于车辆基地平台土地的整理者和资源整合者通过TOD开发的实践与探索形成了庞大的开发规模并培育了核心竞争优势通过与开发商合作打造TOD项目并坚持用市场的方式寻找合作伙伴实现价格发现同时为打造高?#20998;?#39033;目和提升项?#31185;?#29260;合作中会通过一定的资格筛选对开发商的?#24335;?#23454;力和项目运营能力提出较高要求

                                                                ÷ʤ

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