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                                                                   你所在的位置:首頁>市場研究>研究報告

                                                                2018年上半年上海房地產市場調研報告

                                                                來源:市房協秘書處  來源:信息調研部   發布日期:2018/12/3 11:31:24

                                                                房地產市場調研是上海市房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海市房協邀請市房管局、市統計局等行政有關部門和高校研究機構的專家組成調研組,定期研究分析房地產市場。

                                                                本次調研以分析2018年上半年上海房地產市場運行情況為基礎,提出對于2018年上半年市場形勢的看法和下半年市場走勢的預判,并形成本調研報告,供會員企業和政府管理部門參考。

                                                                 

                                                                一、2018年上半年上海房地產市場的基本情況

                                                                (一)土地供應

                                                                2018年上半年,全市共出讓國有建設用地使用權538.1公頃,比上年同期(以下簡稱同比)增加84%。其中居住用地230.1公頃,同比增加40%;商服用地91.2公頃,增加115%;工業用地216.7公頃,增加152.9%。

                                                                (二)房地產開發投資

                                                                2018年上半年,全市完成房地產開發投資1816.91億元,同比增長3.6%(全國房地產開發投資55531億元,同比名義增長9.7%),增幅回落0.5個百分點;其中住宅投資997.4億元,同比增長4.1%,增幅回落0.4個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資的57.3%,占比下降1.4個百分點。

                                                                (三)房地產開發建設

                                                                2018年上半年,全市商品房施工面積12995.5萬平方米,同比減少4.9%;其中住宅施工面積為6643.18萬平方米,下降7.4%。新開工面積1129.82萬平方米,減少6.4%;其中住宅新開工面積630.25萬平方米,減少8.7%。

                                                                2018年上半年,全市商品房竣工面積1588.91萬平方米,同比減少6.9%,增幅回落64.8個百分點;其中住宅竣工面積886.9萬平方米,減少4.5%,增幅回落43.3個百分點。

                                                                (四)商品房銷售

                                                                2018年上半年,全市商品房銷售(包括現房銷售和期房銷售)734.18萬平方米,同比增長3%(全國商品房銷售面積77143萬平方米,同比增長3.3%),增幅回升43.6個百分點。其中商品住房銷售577.5萬平方米,同比增長5.5%,增幅回升46.5個百分點。

                                                                2018年上半年,全市存量房(二手房)成交面積為876.66萬平方米,同比減少8.8%,增幅回升38.9個百分點。其中住宅成交628.37萬平方米,同比減少21.9%,增幅回升29.7個百分點。

                                                                (五)住房價格

                                                                2018年上半年,全市商品住房平均銷售價格24266元/平方米,同比下降18.8%,其中市場化商品住房平均銷售價格43775元/平方米,同比上升0.8%。二手住房平均成交價格39936元/平方米,同比上升4.9%。

                                                                (六)房地產金融

                                                                2018年6月末,全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額19771.26億元,同比增長6.9%,增幅回落13.68個百分點。其中

                                                                人民幣個人住房貸款余額12756.19億元,同比增長5.3%;人民幣房地產開發貸款余額5707.5億元,同比增長12.06%。

                                                                二、2018年上半年上海房地產市場的政策環境

                                                                 

                                                                2018年上半年,中央進一步強調“房住不炒”的定位,堅持調控目標不動搖、力度不松勁。各地根據自身情況,實行“因城施策”的差別化調控:熱點城市調控政策全面升級;二三線城市相繼限購落地甚至升級到“四限”;部分上漲過快的三四線城市開始出臺調控政策。6月,住建部等七部委發文,將在30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。2018年上半年,全國各地樓市調控政策累計192次。從調控手段看,繼續從緊執行四限政策,同時強化了對市場的監管,規范市場秩序,保障合理購房需求。限購城市再擴容,大連、沈陽、太原等市相繼落地限購令,成都、青島、三亞等市升級限購;限價政策進一步深化,蕪湖、蘭州、合肥等市出臺限價令,嚴格限定房價漲幅;限貸政策嚴格執行,銀行信貸資金持續偏緊。昆明、太原和丹東等城市上調首套房、二套房首付比例,房貸利率也有不同比例的上浮;限售城市進一步擴容,蘭州、長春、大連等多市加入限售,沈陽、青島、貴陽等市升級限售,包括擴大限售區域、延長限售周期等,海南省更是在全省范圍施行限售,截止目前,限售城市現已擴容至56 城;規范市場秩序,西安、長沙、杭州等城市先后出臺了限制企業買房的政策,武漢、長沙、成都等城市規定剛需家庭可優先搖號選房,深圳實施了二手房“三價合一”新規。與此同時,各地出臺政策爭搶各類人才,據統計,上半年西安、南京、太原等50 余個城市紛紛下調落戶門檻,放出“送戶口”、“送房補”、“免費租借辦公區”等方式來吸引人才。貨幣政策方面,穩健中性的主基調未變,但4月份央行定向降準,釋放增量資金約4000億元,之后又運用PSL、MLF 等多種融資工具,對沖流動性緊縮風險。上海維持原有的調控措施不放松,同時不斷完善調控政策,出臺了規范企業購房行為的相關政策。

                                                                 

                                                                (一)房地產有關政策

                                                                14月25日,中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(證監發[2018]30號)。《通知》共五條:一、總體要求。……。二、住房租賃資產證券化業務的開展條件及其優先和重點支持領域。(三)發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件:一是物業已建成并權屬清晰,工程建設質量及安全標準符合相關要求,已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;二是物業正常運營,且產生持續、穩定的現金流;三是發起人(原始權益人)公司治理完善,具有持續經營能力及較強運營管理能力,最近2年無重大違法違規行為。(四)優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。(五)鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。……。(六)重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITs)。三、完善住房租賃資產證券化工作程序。……。四、加強住房租賃資產證券化監督管理。……。五、營造良好政策環境。……。 

                                                                25月22日,住房城鄉建設部印發了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(建房[2018]49號)。《通知》共七條:一、堅持調控目標不動搖、力度不放松。……。二、加快制定實施住房發展規劃。……。三、抓緊調整住房和用地供應結構。……熱點城市要提高住房用地比例,住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。……。四、切實加強資金管控。……。五、大力整頓規范房地產市場秩序。各地要嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為,嚴肅查處捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等違法違規行為。……。六、加強輿論引導和預期管理。……。七、進一步落實地方調控主體責任。……。

                                                                36月28日,住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(建房〔2018〕58號)。《通知》共三條:一、工作目標。針對近期房地產市場亂象,通過部門聯合執法,重點打擊投機炒房行為和房地產“黑中介”,治理房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告,進一步整頓和規范房地產市場秩序,健全房地產市場監管機制,切實維護人民群眾合法權益。 二、整治重點。(一)投機炒房行為。1.壟斷房源,操縱房價、房租。2.捂盤惜售或者變相囤積房源。3.通過報紙、廣播、電視、網站、新媒體等途徑捏造、散布房地產虛假信息,以及雇傭人員制造搶房假象等方式,惡意炒作,哄抬房價。4.通過更改預售合同、變更購房人等方式,投機炒作未交付的商品房。5.通過提供“首付貸”或者采取“首付分期”等形式,違規為炒房人墊付或者變相墊付首付款。(二)房地產“黑中介”違法違規行為。……。(三)房地產開發企業違法違規行為。1.在取得商品房預售許可前,以認購、認籌、預訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預訂款、誠意金等費用。2.未按政府備案價格要求銷售商品房,或者以附加條件限制購房人合法權利(如捆綁車位、裝修)等方式,變相實行價外加價。3.一房多賣,損害購房人合法權益。4.利用合同格式條款,免除自身法定義務、加重購房人責任、排除購房人合法權利。5.限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。6.未標明房源銷售狀態、銷售價等違反明碼標價規定的行為。(四)虛假房地產廣告。……。三、工作要求。……。

                                                                47月2日,市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局出臺《關于規范企業購買商品住房的暫行規定》(滬建房管聯[2018]381 號),《規定》共五條:一、企業在本市購買商品住房必須同時符合以下條件,購房時間以合同網簽備案日期為準:1、企業設立年限已滿5年;2、企業在本市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣;3、企業職工人數10名及以上,且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年。企業近年繳納稅款金額滿500萬元以上的,購房時不受上述企業設立年限和員工人數等條件的限制。二、企業購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。三、住建、房管部門會同相關部門對執行商品住房項目公證搖號、按序選房制度加強監管,要求開發企業嚴格執行全部準售房源、積累客戶規則和名單、搖號排序結果公證和公示規定;進一步加強客戶認籌規則制訂指導審核以及執行監管,嚴格落實企業購買商品住房規定。四、住建、房管部門會同規土部門(不動產登記機構)加強企業購買、出售商品住房交易登記審核,會同稅務、人社、公積金管理等部門建立相關信息共享核查機制,對違反企業購買、出售商品住房相關規定的,不予辦理房地產交易登記手續。

                                                                  (二)貨幣金融政策

                                                                1、實施穩健的財政政策和中性的貨幣政策

                                                                6月末,廣義貨幣(M2)余額177.02萬億元,同比增長8%,增速分別比上月末和上年同期低0.3個和1.1個百分點;狹義貨幣(M1)余額54.39萬億元,同比增長6.6%,增速比上月末高0.6個百分點,比上年同期低8.4個百分點;流通中貨幣(M0)余額6.96萬億元,同比增長3.9%。上半年凈回籠現金1056億元。

                                                                6月末,本外幣貸款余額134.81萬億元,同比增長12.1%。月末人民幣貸款余額129.15萬億元,同比增長12.7%,增速比上月末高0.1個百分點,比上年同期低0.2個百分點。上半年人民幣貸款增加9.03萬億元,同比多增1.06萬億元。其中,住戶部門貸款增加3.6萬億元,

                                                                2、降低存款準備金率兩次

                                                                央行決定:為支持金融機構發展普惠金融業務,聚焦單戶授信500萬元以下的小微企業貸款、個體工商戶和小微企業主經營性貸款,以及農戶生產經營、創業擔保、建檔立卡貧困人口、助學等貸款,2018年1月25日起,人民銀行決定統一對上述貸款增量或余額占全部貸款增量或余額達到一定比例的商業銀行實施定向降準政策。凡前一年上述貸款余額或增量占比達到1.5%的商業銀行,存款準備金率可在人民銀行公布的基準檔基礎上下調0.5個百分點;前一年上述貸款余額或增量占比達到10%的商業銀行,存款準備金率可按累進原則在第一檔基礎上再下調1個百分點。

                                                                央行決定:4月25日起,大型商業銀行、股份制商業銀行、城商行、非縣域農商行以及外資銀行人民幣存款準備金率降低1個百分點,共釋放資金近1.3萬億元,相關銀行同時歸還所借央行的中期借貸便利(MLF)共9000億元。兩者相抵,凈釋放資金近4000億元。

                                                                3、人民幣兌美元匯率貶值幅度加大

                                                                2018年6月,人民幣兌美元匯率貶值加劇。截至6月29日,人民幣兌美元匯率中間價收報6.6166,以一波八連跌創2017年12月13日以來的最低水平,較上月末大幅下跌2022個基點,貶值幅度3.06%。人民幣兌美元即期匯率收報6.6246,較上月末大幅下跌2163個基點,貶值幅度達3.27%,盤中最低觸及6.6441,創2017年11月14日以來的最低水平。

                                                                三、2018年上半年市場形勢分析與下半年市場走勢預測

                                                                2018年上半年上海房地產市場基本上呈現“量升價穩”的態勢。土地市場出讓面積同比增長84%,地價保持平穩;商品住房銷售面積同比增長3%,價格指數同比下跌;二手住房成交同比減少2%,價格指數同比下跌

                                                                以下側重從供地、投資、銷售、房價等方面對上海房地產市場運行和走勢進行分析。

                                                                (一)土地市場供應量增加,土地價格保持平穩

                                                                2018年上半年,土地市場供應總量大幅增加。全市共計出讓國有建設用地使用權538.1公頃,同比增長84%。其中居住用地230.1公頃,同比增長40%。 

                                                                2018年上半年,全市實際供應住宅用地230.1公頃,同比減少13%。其中,保障房(動遷用房)用地130.5公頃,中小套型商品房用地6.1公頃,合計136.6公頃,保障性用地、棚改用地和中小套型商品房三類用地136.6公頃占供地總量的59.4%。在中小套型(90平方米以下)商品房用地6.1公頃和中小套型以上商品住房用地66.6公頃中,租賃住房用地26.9公頃。

                                                                據民間機構統計,2018年上半年上海共成交33幅地塊(經營性用地),成交面積合計124萬平方米,同比增長0.42%,成交金額共計311億元,同比減少0.14%。從地塊性質來看,2018年上半年可售住宅用地成交2幅,租賃地塊成交11幅,成交面積27萬平方米,占總成交地塊面積的21.8%,另還有商業類地塊20幅。

                                                                表1:上海招拍掛土地出讓成交面積和成交樓板地價比較

                                                                 

                                                                 

                                                                土地出讓成交面積(公頃)

                                                                土地出讓成交樓板地價(元/平方米)

                                                                 

                                                                2016年

                                                                上半年

                                                                2017年

                                                                上半年

                                                                2018年上半年

                                                                同比

                                                                增長

                                                                2016年

                                                                上半年

                                                                2017年

                                                                上半年

                                                                2018年

                                                                上半年

                                                                同比

                                                                增長

                                                                住宅

                                                                86.25

                                                                73.44

                                                                7.68

                                                                -89.5%

                                                                27335

                                                                17228

                                                                30326

                                                                76.0%

                                                                商服

                                                                37.4

                                                                42.4

                                                                91.24

                                                                115.2%

                                                                9690

                                                                19059

                                                                9793

                                                                -48.6%

                                                                工業

                                                                55.46

                                                                85.24

                                                                216.74

                                                                152.9%

                                                                1748

                                                                1137

                                                                1420

                                                                24.9%

                                                                                   
                                                                 

                                                                 

                                                                2018年上半年成交樓板價漲跌不一,住宅用地由于僅出讓兩幅,零溢價成交,平均樓板價為30326元/平方米,同比上升76%;商服用地樓板價為9793元/平方米,同比下降48.6%;工業用地平均樓板價1420元/平方米,同比上升24.9%。(見表1)

                                                                總體上看,2018年土地市場延續了上年的平穩態勢,市場呈現出四大特點:一是土地市場供地節奏平穩,整體溢價率明顯下降。上半年共拍出23幅底價地塊,其中2塊宅地全部以零溢價成交。二是租賃住宅用地成為土拍市場主角。上半年共出讓了11幅租賃住宅用地,全部為國企以底價競得。三是企業聯合拿地成趨勢,大多以低溢價或底價成交。今年的土地市場上抱團拿地的現象較多,例如萬科聯合體拿下了閔行七寶綜合商業地塊,上海地產聯合體拿下龍陽路超大綜合地塊,盡管這些企業自身實力雄厚,但聯合其他企業共擔風險已經成為新趨勢。縱觀上半年出讓的土地,有兩幅土地值得關注。2月13日,上海地產集團聯合上海浦東軌道交通、上海申通地鐵以137.7億總價競得龍陽路交通樞紐南側的浦東新區北蔡Z000501單元(白楊路以東片區)01-01等19幅地塊,溢價率為0.007%,樓板價約10018元/平米。這是上海土地市場有史以來最大宗土地拍賣,創下上海土地市場成交紀錄。值得一提的是該地塊要求企業全部自持,并且5年內竣工。4月12日,華行房地產開發有限公司(大華集團)以底價27.9億元競得寶山區N12-1001編制單元13A-02地塊,樓板價30194元/平。城中村改造是近年上海市重點推進的工程,未來將有更多相關地塊進入土地市場。康家村經營性用地與保障房用地結合的改造方式,頗有借鑒意義。

                                                                2018年上半年上海土地市場走勢平穩的主要原因:一是為了穩定市場預期,上半年對商品住宅類用地的推出非常謹慎,僅推出兩幅宅地,更多的是商辦用地和工業用地,商辦類用地由于有較嚴格的自持條件、招商要求和業態規劃,所以溢價率很低。二是上海所執行的拿地規則在平抑價格、嚴控高地價方面已經開始奏效,特別是商品住宅用地采用“招掛復合”的方式出讓后,土地市場交易主體銳減,市場逐漸回歸理性。

                                                                2018年下半年土地市場走勢分析:一是適應市場變化,加強計劃和規劃的引領作用,根據住宅用地供應的數量、時序、結構、空間分布的情況,實施相機的精細精準調控。二是針對商品房、保障住房、租賃住房等不同特性,優化和調整相應的住宅用地供應方式,鼓勵適宜居住、具備基礎設施條件的地塊等轉為住宅用地,用于建設保障房或配建保障房、人才住房、長租住房等。三是在市場管理層面,包括地價監測等工作,將繼續堅持保住防炒的原則,穩定市場配置的地價形成機制。四是下半年住宅用地供應會有所增加,56兩月,上海已經新掛牌了7幅純住宅用地,計劃于下半年出讓,新土地的掛牌也將重新激活房企布局上海的希望。五是拿地規則的嚴格把關,抬高了上海土地市場的門檻,土地市場能夠參與交易的主體數量銳減,大量中小型房企在資格篩選中被淘汰出局,資金實力不再是在上海拿地的唯一標準,企業的開發能力、運營能力等因素都將成為拿地的關鍵因素,綜合實力雄厚的國企和央企將是市場的主角。預計2018年下半年,土地市場新出讓地塊將有所增加,其中不乏一些區位良好的地塊,但在新的拿地規則下,溢價率仍將維持在一個較低的水平,土地市場將進一步趨于理性。此外,由于地塊較高的總價、較為復雜多樣的開發要求,未來將會有更多不同類型的房企優勢互補聯合競拍。因此預計下半年上海土地市場仍將處于平穩狀態。

                                                                (二)房地產開發投資增速小幅增長

                                                                2018年上半年,本市房地產開發投資1816.91億元,比去年同期增長3.6%,增速比一季度回落1個百分點。一季度以來,本市房地產開發投資保持小幅增長,增速較為平穩,但均低于去年同期水平(見圖1)。房地產開發投資占全社會投資比重為57.3%,同比回落1.4個百分點。

                                                                從房屋類型看,住宅和辦公樓投資小幅增長,商業營業用房投資明顯下降。上半年,本市住宅投資997.4億元,比去年同期增長4.1%,增速比一季度回落10個百分點;辦公樓投資307.6億元,增長5.5%,回落1.5個百分點;商業營業用房投資223.68億元,下降12.9%,降幅收窄8.4個百分點。

                                                                1:2017-2018年本市房地產開發投資走勢

                                                                從投資構成看,土地購置費仍是支撐房地產開發投資增長的主要因素。上半年,房地產開發投資中土地購置費781.65億元,比去年同期增長18.7%,占全部開發投資的43%,比重同比上升5.5個百分點。建安工程投資941.93億元,下降4.2%,占51.8%。

                                                                (三)商品住房銷售量同比微升,價格同比下跌

                                                                2018年上半年,上海商品房市場總體上呈現“量升價跌”的態勢。全市商品房批準預售563.55萬平方米,同比增長22.99%;其中商品住房批準預售387.53萬平方米,同比減少12.63%。全市商品房銷售(包括現房銷售和期房銷售)734.18萬平方米,同比增長3%;其中商品住房銷售577.5萬平方米,同比增長5.5%。

                                                                2018年1-6月上海新建商品住房價格指數同比下跌。1月份跌0.4%、2月份跌0.4%,3月份漲0.2%,4月份跌0.1%、5月份跌0.2%,6月份持平;6月份同比下跌0.2%。

                                                                從全國70城市新建商品住房價格指數看:各地房價出現明顯分化,一線城市房價比較平穩,三四線城市房價漲幅較高。一線城市如上海和深圳房價在2018年上半年里大部分時間內處于下降態勢,有4個月都是環比下降。部分二線城市和三四線城市受到人才引進政策、棚改貨幣化安置等政策的影響,樓市供給出現暫時性不足,市場出現了階段性房價上漲的現象。2018年第一季度,全國價格下降的城市逐漸減少,1月份價格下降的城市有13個,2月份價格下降的城市有16個,3月份價格下降的城市縮小到只有7個。二季度部分二線城市和三四線城市出現了快速上漲,5月,新建商品住房環比上漲的城市為61個,房價上漲城市增多,丹東、三亞、海口、成都漲幅均超過2%,部分城市出現了買房即可以賺錢的財富效應,比如成都出現了萬人排隊搶一千套房的情況。6月上漲城市進一步增加,63個城市房價上漲,這是最近21個月以來房價上漲城市數量最多的一次,其中,海口、濟南、丹東、三亞等10個城市上漲幅度較大,漲幅均超過了2%。海口漲幅最大,為3.9%。

                                                                據房地產交易中心網上數據(見圖2):2018年上半年,市場化商品住房(不包括保障性住房)銷售面積239萬平方米,同比減少27%,為2005年以來的同期最低值;銷售均價43775元/平方米,同比下跌0.8%。從走勢上看,2018年上半年,上海加快了預售證的發放,市場供應量逐漸增多,帶動了市場成交。1月,有14個項目拿到預售證進入市場銷售,單月成交43.71萬平方米。2月,受春節傳統淡季影響,成交回落至17.79萬平方米。3月開始,市場逐漸復蘇,供應量呈現出漲勢,并在4月達到了峰值,單周供應量一度達到了約45萬平方米,高供應也帶動了樓市的成交,3月、4月、5月分別成交45.21萬平方米、41.56萬平方米、49.41萬平方米。6月,受到住建部約談12個房價過快上漲省市的影響,有關部門加強了對預售項目的監管,市場供應量大幅下滑,連續兩周都是零供應,單月僅供應2萬平方米左右,市場成交也受其影響出現下滑,回落至41.34萬平方米。

                                                                 

                                                                 

                                                                220171-20186月上海市場化商品住房銷售情況

                                                                2018年上半年商品住房庫存進一步下降。截至6月30日,全市市場化新建商品住房網上供應面積為521.78萬平方米,同比減少13.7 %,為近年來的最低值。其中普通商品住房可售量為78萬平方米,比去年同期減少19.1%。另外,動遷安置住房可售量2516.97萬平方米,比去年同期減少1.9%。

                                                                2018上半年上海商品住房市場銷售出現了“冷熱不均”的現象,外環內項目因其價格與周邊二手房倒掛,配套成熟,綜合性價比高,受到購房者青睞,認籌率較高,而一些地理位置偏遠的剛需項目則少人問津。上半年上海高價樓盤迎來一波入市高峰,開盤項目中有八個項目的均價在8萬元/平方米以上(內環內4個項目,內中環4個項目),推出房源的數量也很大,如寶華城市之星、中糧前灘海景壹號等項目供應套數都超過了400套。其中最引人矚目的當屬中糧前灘海景壹號和翠湖天地雋薈,中糧前灘海景壹號4月23日所推437套房源,共計吸引了3127組客戶參與搖號,為上半年樓市之最;翠湖天地雋薈預售證均價為142000元/平方米,是上半年最貴的項目。與高端項目熱銷形成鮮明對比的是一些地處偏遠的剛需項目則開盤遇冷,在已完成認籌并開盤的68個項目中,認籌率不足30%的項目有17個,這些項目大多地處奉賢、金山、松江、金山、臨港等地,比如金山某盤推出456套房源,價格也很低,為19800元/平方米,但地理位置太偏,僅吸引了8組客戶前去認籌,認籌率不足2%。

                                                                分析上半年商品住房量升價跌的原因:一是預售證發放速度有所加快,增加了市場供應。今年上半年商品住宅批準預售數量環比去年下半年增加了近50%,特別是4月份市場集中放量,供應量的增加推動了成交量的上升。二是部分改善型需求釋放促進成交量回升。2017年,本市對高價盤的預證發行監管嚴格,全年供應量回落明顯,而且開盤項目多集中于外郊環,外環內區域供應極度稀缺,今年上半年該區域內集中供應了大量房源,相當數量的改善型需求集中釋放,促進了市場成交。三是限價政策繼續嚴格執行。新盤預售證價格繼續嚴格管控,新盤價格不得高于周邊同質可比項目的價格。分期銷售的項目,后期銷售價格不得超過前期的價格,對價格的限制導致新盤價格基本持平或微跌。四是在去杠桿背景下,房企普遍資金緊張。有部分房企開始適應市場形勢,主動適應政府的指導價格積極跑量。

                                                                2018年下半年商品房市場分析,市場會呈現穩中有升的走勢,交易量會有所增加,價格會趨穩。一是從政策面來看,中央已三令五申房住不炒,上海也提出嚴控高房價和高地價不是權宜之計,因此,短期內限購、限價、限貸為主的調控手段仍將繼續持續。二是從供求面看,上半年一波集中成交消化了去年累計下來的部分需求,從近期部分區位不佳的新盤推出后遇冷的情況可以看出市場逐漸恢復理性,市場可能繼續呈現兩極分化的現象。三是從金融信貸面來看,穩健的貨幣政策要松緊適度,伴隨著降準和資管新規的落地,貨幣信貸政策可能轉為緊信用、松貨幣,預計下半年房企信貸融資渠道將更加規范,資金將保持合理規模,融資成本將在偏高位運行,房企的資金周轉壓力仍將存,下半年可能會有更多的企業根據政府部門的指導價入市,同時會采取各種營銷手段以搶業績、搶回款,部分區域的房價將會出現微調。

                                                                (四)二手住房市場成交量下降,價格指數同比下跌

                                                                2018年上半年上海存量房(二手房)登記成交面積876.66萬平方米,同比下降8.8%。其中存量住宅成交面積628.37萬平方米,同比下降21.9%;住宅成交均價39936元/平方米,同比上升4.9 %。

                                                                320171-20186月上海二手住房成交情況

                                                                2018年1-6月上海二手住房價格指數同比下跌,1月份漲0.1%,2月份跌0.4%,3月份跌0.6%,4月跌0.2%,5月份跌0.3,6月份跌0.3%;6月同比下跌2.5%。主要原因:一是在一手房限價入市的背景下,不少區域出現了一二手房房價倒掛的現象,更多客戶選擇購買性價比更高的一手房,這對二手房市場產生了分流的作用。二是隨著調控政策效應的持續,成交量在低位徘徊,市場觀望氣氛濃厚,除了部分急于出手的二手房業主會大幅調低掛牌價格外,其余業主還“按兵不動”,掛牌價并未明顯松動。

                                                                據房地產交易中心網上數據(見圖3),2018年上半年二手住房呈現出量跌價穩的趨勢。1月份成交11383套,2月份春節長假期間成交量出現下探,單月僅成交6850套。3月份成交量迎來明顯回升,成交16750套。4月份各大商業銀行調整了首套房房貸利率優惠為最低95折,加之不少一手房預售獲批,低價入市分流了部分二手房客戶,成交量出現下滑,成交13097套。在政府控預售、穩房價的措施下,二手房市場價格松動,致使購房需求得以一定量的釋放,二手房市場逐步回升企穩,5、6兩月分別成交了15537套和14975套。

                                                                2018年下半年二手房市場將維持低位盤整的走勢。新房市場的逐漸復蘇會帶動部分置換型需求賣舊買新,二手房市場成交量或許將呈現穩中有升的態勢,同時由于新房市場將繼續限價開盤,一二手房價格倒掛會倒逼置換客戶松動二手房掛牌價格,議價空間會有所增大。總體上看,下半年二手住宅價格將保持基本穩定,成交量將在低位有所回升。

                                                                 

                                                                 

                                                                四、對當前上海房地產市場的看法和建議

                                                                 

                                                                從國家到地方已經多次重申了房地產調控的決心。2017年年底的中央經濟工作會議對房地產市場明確要保持調控政策的連續性和穩定性,住建部年度會議也明確政策不變,力度不松。從上海來看市委市政府態度也很堅決,不斷強調上海調控房市不是權宜之計,控制高地價高房價不是權宜之計,所以目前來看上海市場仍將延續調控態勢。下半年受中美貿易戰的影響,經濟發展的不確定性可能會增大,房地產市場調控應該保持定力,政策將不會發生明顯變化,市場發展將逐步恢復常態。希望政府部門優化和微調現有的調控政策,不斷鞏固當前的調控成果,同時繼續大力發展租賃住房市場,構建起租售并舉的房地產市場。從宏觀政策的取向上看,下半年“積極財政政策要更加積極,穩健的貨幣政策要松緊適度”。但也強調要保持宏觀政策穩定,堅持不搞“大水漫灌”式強刺激,根據形勢變化相機預調微調、定向調控。對房地產企業來說金融系統的風險意識增強,企業融資難度仍然存在,企業應提高風險意識,未雨綢繆,做好應對預案,調整經營策略,保證資金鏈安全。

                                                                (一)穩定調控政策預期,促進住房租賃市場健康發展

                                                                在房地產市場調控政策持續發揮作用下,上半年市場前低后穩,逐步恢復了市場信心,市場呈現了穩定發展的預期。在當前這個時點,希望政府部門堅持調控政策的穩定性和連續性,鞏固調控成果。同時應加大對住房租賃市場的培育力度,逐漸構建起租售并舉的房地產市場。

                                                                1、鞏固調控成果,構建市場穩定發展的長效機制

                                                                房地產市場的穩定是政府、企業和社會各方面的共同愿望,目前,上海應進一步鞏固調控成果,構建上海房地產市場穩定發展的長效機制。防止房價大起大落,形成以“居住”需求主導的常態。

                                                                增加住宅有效供應。房地產市場最終還是一個供求關系,收緊地根確實能明顯降溫,但減少了供給,需求卻還在,反而加大了長期的市場供求失衡,也為下一輪房價上漲埋下了隱患,長遠來看是負效應。從2010年開始,上海每年的宅地供應平均就在600-700萬平方米之間,一年的供應量僅有15萬套左右,按照十三五規劃,今后五年中供地的一半才是市場化用地的話,市場化商品房的供應將更為稀缺。從市場實際成交情況來看,需求規模仍然較大。此外,從上半年統計數據來看,房屋新開工面積和竣工面積分別下降6.4%和6.9%,市場化新建商品住房網上供應面積為233萬平方米,同比減少15%,為2008年以來的最低值,這些數據表明了未來的供應可能會進一步減少,這不利于實現供求平衡、維持市場的平穩發展。

                                                                優化調控政策,正確引導市場預期。2016年推出的限購政策將上海非滬籍限購從2年改為5年,按照時間來計算,到2019年3月份,一部分繳滿社保的人群就將擁有購房資格,這部分釋放的需求是否會對市場造成沖擊要引起關注。公證搖號實施以來,在整治房地產市場亂象,規范開發企業經營行為方面確實起到了很大的作用,但搖號購房也會引發一些新問題,一是強化了市場對于未來房價上漲的預期,加劇了市場供不應求的氛圍,如中糧前灘海景壹號推出437套房源,吸引了3127組客戶參與搖號;二是非家庭購房比例提高,投資性購房比重上升。如翠湖天地項目公司客戶占全部搖號客戶的比例高達55%。有關部門應在實施公證搖號的同時提高購房群體的門檻,規范公司客戶購房以及未成年人和65歲以上老人的購房需求,優先保障剛需購房家庭的需求。

                                                                2、支持租賃住房建設與經營,促進租賃市場健康發展

                                                                租賃住房用地的出讓方式有待優化。目前,在我國的租房試點城市中,多數城市的做法是政府以低于市場價的方式,將租賃住房用地出讓給當地的國有企業,并由其來開發、建設、運營租賃住房。以這種方式開打開局面是可以的,但是方式方法上還應該繼續改進,因為,這種做法實際上是搞了“雙軌制”,它使得租賃住房實際上成為政府職能的延伸,不利于持續、健康的發展。”土地出讓應該遵循市場化原則,引入專業的機構來運營,因為出租和出售是不一樣的,那么土地出讓價格也是不一樣的,具體可以按照公共租賃房的回報率設定地價,而不是按照出售房來定地價;同時,規定出讓用地只能用于出租不能出售,這樣也不用擔心國有資產流失的問題。”

                                                                租賃住房相配套的稅收政策應盡快出臺。這個問題不解決,讓租賃住房按照普通商品房的稅收標準去執行,那么,租賃住房的開發建設成本是很高的,在商業模式上難以支撐很久。當地價、稅收等政策完善后,對于企業來講是有積極性的,成本降低、有一定的投資回報率,而對于租戶來講,成本和回報率透明的基礎上,企業供給增多,競爭加強,那么,房租就不會大幅上漲。

                                                                租賃住房融資問題需要引起重視。一是總量不足。租賃市場容量大,投資回報周期長,資金缺口大,尤其是重資產,需要占用大量資金。但就目前市場上各種渠道的融資總量來說,還遠遠不能“解渴”。二是結構錯配。住房租賃企業發展需要長期低成本資金支持,但目前市場上各種融資渠道資金成本高、期限短,長期低息資金缺乏,導致明顯的結構錯配。政府支持,引導銀行、險資進入,尤其是險資,符合長期、穩定回報的資金特點。三是主體多樣性未體現。目前融資主體以國企和大型房企為主,運營商和中小房企仍面臨著融資難題。四是缺乏權益退出渠道。目前的資產證券化產品集中在財務融資和財務退出,以開發建設階段融資和運營期現金流貼現功能為主,暫無成熟的權益退出機制,公募REITs 產品的出現仍需時日。

                                                                (二)防范企業資金風險,繼續調整發展思路

                                                                2018年,在金融降杠桿的大背景下,信貸環境逐漸趨緊,房企的融資環境也將進一步收緊,融資成本將不斷升高。面對資金面的緊張,房企應提高風險意識,主動適應市場環境,加快企業的銷售節奏,保障資金鏈的安全。

                                                                1、提高風險意識,保證資金鏈安全

                                                                目前來看上海房企的風險還是可控的。由于2015、2016兩年房價上漲較快,交易量也很大,大部分房企在這兩年里盈利狀況較好,所以短期內企業資金壓力并不很大。但房地產企業負債率普遍偏過高卻是需要關注的風險,據中國人民銀行發布的《中國區域金融運行報告(2018)》顯示,房地產企業負債率偏高,償債壓力較大。A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億,平均資產負債率64.56%,其中63家房企負債超過百億,34家房企資產負債率已經超過80%。而且債務中很大一部分并不是傳統的銀行信貸,而是非標業務,包括信托、理財產品等,這要占房企融資渠道的一半。從去年開始國家就已經表示要嚴控非標業務,4月27日資管新規落地,理財借道非銀通道流向房地產行業受到徹底約束,房企的融資環境正在逐步收緊,到了今年年底這部分資金即將迎來還款高峰期,這會對企業的資金來源產生很大的影響。值得注意的是上半年房地產項目到位資金已經出現下降,定金預付款和個人按揭貸款繼續兩位數下降,企業的資金來源更加依賴企業自籌資金和國內貸款。在融資渠道收緊的大環境下,房企應該充分未雨綢繆,理性擴張,防范資金鏈的斷裂風險。

                                                                2、積極調整經營策略,主動適應市場環境

                                                                從近期的市場情況來看,一手房市場已經不像去年一樣一經推出就一搶而空,區位不佳的項目銷售情況并不理想,而且在限價的背景下,同區域的項目競爭將更加激烈。同時,調控政策對企業的銷售會產生很大的影響,影響企業的資金回籠速度。限證政策,現在預售證發放需要市、區三級審核,預售證的審批周期非常長,這對企業的銷售節奏影響很大;限貸政策,限貸政策持續強化,目前上海購房普遍都要七成首付,買房的人基本上都是要把老房賣掉才能買新房。限簽政策,網上簽約時間拉長,客戶不能網簽就不能辦理貸款,這變相的拉長了銷售周期。此外,對于在2015-2016年高地價拿的地將集中在2018年入市。按照現在的市場環境,這批項目的處境就很尷尬,比如2016年8月出讓的中興路地王項目,樓板價就要達到100315元/平方米,在當前“限價”的市場環境下,持有類似項目的企業要么虧本賣要么只能撐著,這對企業的資金要求就很高,大部分高周轉房企都有出售需求和業績沖刺指標,企業面臨銀行、金融機構貸款到期的兌付壓力,即使降低定價,也不得不入市銷售換取現金。在這樣的環境下企業還是應放低對價格的預期,隨行入市,加快銷售節奏,積極回籠資金。從目前來看一些企業已經開始加速了銷售進度,比如綠地青浦重固的波洛克公館項目(帶裝修)一千多套房在兩個月內就全部銷完,價格只有29000元/平方米,低于周邊二手房的價格。

                                                                3、把握城市發展導向,調整開發投資模式

                                                                在目前的土地出讓過程中,地方政府對出讓地塊的功能業態和營運管理要求越來越高,在交易的方式和其他方面會有所考量。以價格競爭為主導的土地供應的方式上越來越多地轉變成區域功能擇優為主導的配置方式。特別是商辦地塊的出讓變化很大,以前大部分的商辦項目都是配套性的商辦,就是簡單的商場和辦公。現在地方政府更多的是希望能做成總部經濟,最好能有獨角獸企業總部落地。這對政府有兩個好處,一是稅收落地,還有就是會引入相關上下游的產業,這種產業會對周邊地塊的價值帶來很大的提升效應。比如長風地塊,他們的定位就是集中交易采購中心,引入了聯交所,政采中心等企業,這就能打造一個功能性的集聚區。這給我們企業的啟示就是要利用自己的資源主動去引入獨角獸企業,雙方強強聯手,這對企業拿地是很有幫助的。

                                                                本土企業還可以關注城市更新改造的機會。今年上半年成交的13A-02地塊是康家村改造項目中的第一幅經營性用地。之前,大華集團旗下的上海華行房地產已于去年1月和今年3月先后競得了兩幅康家村的動遷安置房地塊——S-01地塊、P-06地塊。由寶山本地房企統一負責康家村改造各地塊的建設,有助于整個改造工程的統籌協調。這對于申城其他的城市更新改造項目,也有一定的借鑒意義。

                                                                竞彩篮球让分胜负举例

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