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                                                                   你所在的位置首页>市场研究>研究报告

                                                                2018年上半年上海房地产市场调研报告

                                                                来源市房协秘书处  来源信息调研部   发布日期2018/12/3 11:31:24

                                                                房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务反映会员企业诉求的一项重要的常态工作上海市房协邀请市房管局市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组定期研究分析房地产市场

                                                                本次调研以分析2018年上半年上海房地产市场运行情况为基础提出对于2018年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预?#26657;?#24182;形成本调研报告供会员企业和政府管理部门参考

                                                                 

                                                                2018年上半年上海房地产市场的基本情况

                                                                一土地供应

                                                                2018年上半年全市共出让国有建设用地使用权538.1公顷比上年同期以下简称同比增加84%其中居住用地230.1公顷同比增加40%商服用地91.2公顷增加115%工业用地216.7公顷增加152.9%

                                                                二房地产开发投资

                                                                2018年上半年全市完成房地产开发投资1816.91亿元同比增长3.6%全国房地产开发投资55531亿元同?#35753;?#20041;增长9.7%增幅回落0.5个百分点其中住宅投资997.4亿元同比增长4.1%增幅回落0.4个百分点房地产开发投资占全社会固定资产投资的57.3%占比下降1.4个百分点

                                                                三房地产开发建设

                                                                2018年上半年全市商品房施工面积12995.5万平方米同比减少4.9%其中住宅施工面积为6643.18万平方米下降7.4%新开工面积1129.82万平方米减少6.4%其中住宅新开工面积630.25万平方米减少8.7%

                                                                2018年上半年全市商品房竣工面积1588.91万平方米同比减少6.9%增幅回落64.8个百分点其中住宅竣工面积886.9万平方米减少4.5%增幅回落43.3个百分点

                                                                四商品房销售

                                                                2018年上半年全市商品房销售包括现房销售和期房销售734.18万平方米同比增长3%全国商品房销售面积77143万平方米同比增长3.3%增幅回升43.6个百分点其中商品住房销售577.5万平方米同比增长5.5%增幅回升46.5个百分点

                                                                2018年上半年全市存量房二手房成交面积为876.66万平方米同比减少8.8%增幅回升38.9个百分点其中住宅成交628.37万平方米同比减少21.9%增幅回升29.7个百分点

                                                                五住房价格

                                                                2018年上半年全市商品住房平均销售价格24266元/平方米同比下降18.8%其中市场化商品住房平均销售价格43775元/平方米同比上升0.8%二手住房平均成交价格39936元/平方米同比上升4.9%

                                                                六房地产金融

                                                                2018年6月末全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额19771.26亿元同比增长6.9%增幅回落13.68个百分点其中

                                                                人民币个人住房贷款余额12756.19亿元同比增长5.3%人民币房地产开发贷款余额5707.5亿元同比增长12.06%

                                                                2018年上半年上海房地产市场的政策环境

                                                                 

                                                                2018年上半年中央进一步强调“房住不炒”的定位坚持调控目标不动摇力度不松劲各地根据自身情况实行“因城施策”的差别化调控热点城市调控政策全面升级二三线城市相继限购落地甚至升级到“四限”部分上涨过快的三四线城市开始出台调控政策6月住建部等七部委发文将在30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动2018年上半年全国各地楼市调控政策累计192次从调控手段看继续从紧执行四限政策同时强化了对市场的监管规范市场秩序保障合理购房需求限购城市再扩容大连沈阳太原等市相继落地限购令成都青岛三亚等市升级限?#28023;?#38480;价政策进一步深化芜湖兰州合肥等市出台限价令严格限定房价涨幅限贷政策严格执行银行信贷资金?#20013;?#20559;紧昆明太原和丹东等城市上调首套房二套房首付比例房贷利率也有不同比例的上浮限售城市进一步扩容兰州长春大连等多市加入限售沈阳青岛贵阳等市升级限售包括扩大限售区域?#26144;?#38480;售周期等海南省更是在全省?#27573;?#26045;行限售截止目前限售城市现已扩容至56 城规范市场秩序西安长?#22330;?#26477;州等城市先后出台了限制企业买房的政策武汉长?#22330;?#25104;都等城市规定刚需家庭可优先摇号选房深圳实施了二手房“三价合一”新规与此同时各地出台政策争抢各类人才据统计上半年西安南京太原等50 余个城市纷纷下调落户门槛放出“送户口”“送房补”“免费租借办公区”等方式来吸引人才货币政策方面稳健?#34892;?#30340;主基调未变但4月份央行定向降准释放增量资金约4000亿元之后又运用PSLMLF 等多种融资工具对冲流动性紧缩风险上海维持原有的调控措施?#29615;?#26494;同时不断完善调控政策出台了规范企业购房行为的相关政策

                                                                 

                                                                一房地产有关政策

                                                                14月25日中国证监会住房城乡建设部联合发布了关于?#24179;?#20303;房租赁资产证券化相关工作的通知证监发[2018]30号通知?#21442;?#26465;一总体要求……二住房租赁资产证券化业务的开?#22266;?#20214;及其优先和重点支持领域三发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件一是物业已建成并权属清晰工程建设质?#32771;?#23433;全标准符合相关要求已按规定办理住房租赁登记备案相关?#20013;?#20108;是物业正常运营且产生?#20013;?#31283;定的现金流三是发起人原始权益人公?#23616;?#29702;完善具有?#20013;?#32463;营能力及较强运营管理能力最近2年无重大违法违规行为四优先支持大中城市雄安新区等国家政策重点支持区域利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项?#32771;?#22269;家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化五鼓励专业化机构化住房租赁企业开展资产证券化……六重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品试点发行房地产投?#24066;?#25176;基金REITs三完善住房租赁资产证券化工作程序……四加强住房租赁资产证券化监督管理……五营造良好政策环?#22330;?hellip;…

                                                                25月22日住房城乡建设部印发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知建房[2018]49号通知共七条一坚持调控目标不动摇力度?#29615;?#26494;……二加快制定实施住房发展规划……三抓紧调整住房和用地供应结构……热点城市要提高住房用地比例住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排要大幅增加租赁住房共有产权住房用地供应确保公租房用地供应力争用3—5年时间公租房租赁住房共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上……四切实加强资金管控……五大力整顿规范房地产市场秩序各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为严肃查处捂盘惜售炒买炒卖规避调控政策制造市场恐慌等违法违规行为……六加强舆论引导和预期管理……七进一步落实地方调控主体责任……

                                                                36月28日住房城乡建设部会同?#34892;?#37096;公安部司法部税务总局市场监管总局银保监会等部委联合印发了关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知建房201858号通知共三条一工作目标针对近期房地产市场乱象通过部门联?#29616;?#27861;重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告进一步整顿和规范房地产市场秩序健全房地产市场监管机制切实维护人民群众合法权益二整治重点一投机炒房行为1.垄断房源操纵房价房租2.捂盘惜售或者变相囤积房源3.通过报?#20581;?#24191;播电?#21360;?#32593;站新媒体等途径捏造散布房地产虚假信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作哄抬房价4.通过更改预售合同变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款二房地产“黑中介”违法违规行为……三房地产开发企业违法违规行为1.在取得商品房预售许可前以认购认筹预订排号售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金预订款诚意金等费用2.未按政府备案价格要求销售商品房或者以附加条件限制购房人合法权利如捆绑车位装修等方式变相实行价外加价3.一房多卖损害购房人合法权益4.利用合同格式条款免除自身法定义务加重购房人责任排除购房人合法权利5.限制阻?#21360;?#25298;绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款6.未标明房源销售状态销售价等违反明码标价规定的行为四虚假房地产广告……三工作要求……

                                                                47月2日市住房城乡建设管理委市房屋管理局出台关于规范企业购买商品住房的暂行规定沪建房管联[2018]381 号规定?#21442;?#26465;一企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件购房时间以合同网签备案日期为准1企业设立年限已满5年2企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币3企业职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年企业近年缴纳税款金额满500万元以上的购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制二企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”三住建房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号按序选房制度加?#32771;?#31649;要求开发企业严格执行全部准售房源积累客户规则和名单摇号?#21028;?#32467;果公证和公示规定进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管严格落实企业购买商品住房规定四住建房管部门会同规土部门不动产登记机构加强企业购买出售商品住房交易登记审核会同税务人社公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制对违反企业购买出售商品住房相关规定的不予办理房地产交易登记?#20013;?/p>

                                                                  二货币金融政策

                                                                1实施稳健的财政政策和?#34892;?#30340;货币政策

                                                                6月末广义货币(M2)余额177.02万亿元,同比增长8%增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.1个百分点狭义货币(M1)余额54.39万亿元,同比增长6.6%增速比上月末高0.6个百分点比上年同期低8.4个百分点流通中货币(M0)余额6.96万亿元同比增长3.9%上半年净回笼现金1056亿元

                                                                6月末本外币贷款余额134.81万亿元同比增长12.1%月末人民币贷款余额129.15万亿元同比增长12.7%增速比上月末高0.1个百分点比上年同期低0.2个百分点上半年人民币贷款增加9.03万亿元同比多增1.06万亿元其?#26657;?#20303;户部门贷款增加3.6万亿元

                                                                2降低存款准备金率两次

                                                                央行决定为支持金融机构发展普惠金融业务聚焦单户授信500万元以下的小微企业贷款个体工商户和小微企业主经营?#28304;?#27454;以及农户生产经营创业担保建档立卡贫困人口助学等贷款2018年1月25日起人民银行决定统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策凡前一年上述贷款余额或增量占比达到1.5%的商业银行存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点

                                                                央行决定4月25日起大型商业银行股份制商业银行城商行非县域农商行以及外资银行人民币存款准备金率降低1个百分点共释放资金近1.3万亿元相关银行同时归还所借央行的中期借贷便利MLF共9000亿元两者相抵净释放资金近4000亿元

                                                                3人民币兑美元汇?#26102;?#20540;幅度加大

                                                                2018年6月人民币兑美元汇?#26102;?#20540;加剧截至6月29日人民币兑美元汇率中间价收报6.6166以一波八连跌创2017年12月13日以来的最低水平较上月末大幅下跌2022个基点贬值幅度3.06%人民币兑美元即期汇率收报6.6246较上月末大幅下跌2163个基点贬值幅度达3.27%盘中最低触及6.6441创2017年11月14日以来的最低水平

                                                                2018年上半年市场形势分析与下半年市场走势预测

                                                                2018年上半年上海房地产市场基本上呈现“量升价稳”的态势土地市场出让面积同比增长84%地价保持平稳商品住房销售面积同比增长3%价格指数同比下跌二手住房成交同比减少2%价格指数同比下跌

                                                                以下侧重从供地投资销售房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析

                                                                一土地市场供应量增加土地价格保持平稳

                                                                2018年上半年土地市场供应总?#30475;?#24133;增加全市?#24067;?#20986;让国有建设用地使用权538.1公顷同比增长84%其中居住用地230.1公顷同比增长40% 

                                                                2018年上半年全市实际供应住宅用地230.1公顷同比减少13%其?#26657;?#20445;障房动迁用房用地130.5公顷?#34892;?#22871;型商品房用地6.1公顷合计136.6公顷保障性用地棚改用地和?#34892;?#22871;型商品房三类用地136.6公顷占供地总量的59.4%在?#34892;?#22871;型90平方米以下商品房用地6.1公顷和?#34892;?#22871;型以上商品住房用地66.6公顷?#26657;?#31199;赁住房用地26.9公顷

                                                                据民间机构统计2018年上半年上海共成交33幅地块(经营性用地)成交面积合计124万平方米同比增长0.42%成交金额?#24067;?11亿元同比减少0.14%从地块性质来看2018年上半年可售住宅用地成交2幅租赁地块成交11幅成交面积27万平方米占总成交地块面积的21.8%另还有商业类地块20幅

                                                                表1上海?#20449;?#25346;土地出让成交面积?#32479;?#20132;楼板地价比较

                                                                 

                                                                 

                                                                土地出让成交面积公顷

                                                                土地出让成交楼板地价元/平方米

                                                                 

                                                                2016年

                                                                上半年

                                                                2017年

                                                                上半年

                                                                2018年上半年

                                                                同比

                                                                增长

                                                                2016年

                                                                上半年

                                                                2017年

                                                                上半年

                                                                2018年

                                                                上半年

                                                                同比

                                                                增长

                                                                住宅

                                                                86.25

                                                                73.44

                                                                7.68

                                                                -89.5%

                                                                27335

                                                                17228

                                                                30326

                                                                76.0%

                                                                商服

                                                                37.4

                                                                42.4

                                                                91.24

                                                                115.2%

                                                                9690

                                                                19059

                                                                9793

                                                                -48.6%

                                                                工业

                                                                55.46

                                                                85.24

                                                                216.74

                                                                152.9%

                                                                1748

                                                                1137

                                                                1420

                                                                24.9%

                                                                                   
                                                                 

                                                                 

                                                                2018年上半年成交楼板价涨跌不一住宅用地由于仅出让两幅零溢价成交平均楼板价为30326元/平方米同比上升76%商服用地楼板价为9793元/平方米同比下降48.6%工业用地平均楼板价1420元/平方米同比上升24.9%见表1

                                                                总体上看2018年土地市场?#26377;?#20102;上年的平稳态势市场呈现出四大特点一是土地市场供地节奏平稳整体溢价率明显下降上半年共拍出23幅底价地块其中2块宅地全部以零溢价成交二是租赁住宅用地成为土拍市场主角上半年共出让了11幅租赁住宅用地全部为国企以底价竞得三是企业联合拿地成趋势大多以低溢价或底价成交今年的土地市场上抱?#25293;?#22320;的现象较多例如万科联合体拿下了闵行七宝综合商业地块上海地产联合体拿下龙阳路超大综合地块尽管这些企业自身实力雄厚但联合其他企业共担风险已经成为新趋势纵观上半年出让的土地有两幅土地值得关注2月13日上海地产集团联合上海浦东轨道交通上海申通地铁以137.7亿总价竞得龙阳?#26041;?#36890;枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元白杨路以东片区01-01等19幅地块溢价率为0.007%楼板价约10018元/平?#20303;?#36825;是上海土地市场有史以来最大宗土地拍卖创下上海土地市场成交纪录值得一提的是该地块要求企业全部自持并且5年内竣工4月12日华行房地产开发有限公司(大华集团)以底价27.9亿元竞得宝山区N12-1001编制单元13A-02地块楼板价30194元/平城中村改造是近年上海市重点?#24179;?#30340;工程未来将有更多相关地块进入土地市场康家村经营性用地与保障房用地结合的改造方式颇有借鉴意义

                                                                2018年上半年上海土地市场走势平稳的主要原因一是为了稳定市场预期上半年对商品住宅类用地的推出非常谨慎仅推出两幅宅地更多的是商办用地和工业用地商办类用地由于有较严格的自持条件招商要求和业态规划所以溢价率很低二是上海所执行的拿地规则在平抑价格严控高地价方面已经开始奏效特别是商品住宅用地采用“招挂复合”的方式出让后土地市场交易主体锐减市场逐渐回归理性

                                                                2018年下半年土地市场走势分析一是适应市场变化加强计划和规划的引领作用根据住宅用地供应的数量时序结构?#21344;?#20998;布的情况实施相机的精细精准调控二是针对商品房保障住房租赁住房等不同特性优化和调整相应的住宅用地供应方式鼓励适宜居住具备基础设施条件的地块等转为住宅用地用于建设保障房或配建保障房人才住房长租住房等三是在市场管理层面包括地价监测等工作将继续坚持保住防炒的原则稳定市场配置的地价形成机制四是下半年住宅用地供应会有所增加56两月上海已经新挂牌了7幅纯住宅用地计划于下半年出让新土地的挂牌?#27493;?#37325;新激活房企布局上海的希望五是拿地规则的严格把关抬高了上海土地市场的门槛土地市场能够参与交易的主体数量锐减大量?#34892;?#22411;房企在资格筛选中被淘汰出局资金实力不再是在上海拿地的唯一标准企业的开发能力运营能力等因素都将成为拿地的关键因素综合实力雄厚的国企和央企将是市场的主角预计2018年下半年土地市场新出让地块将有所增加其中?#29615;?#19968;些区位良好的地块但在新的拿地规则下溢价率仍将维持在一个较低的水平土地市场将进一步趋于理性此外由于地块较高的总价较为复杂多样的开发要求未来将会有更多不同类型的房企优势互补联合?#21495;ġ?#22240;此预计下半年上海土地市场仍将处于平稳状态

                                                                二房地产开发投资增速小幅增长

                                                                2018年上半年本市房地产开发投资1816.91亿元比去年同期增长3.6%增速比一季度回落1个百分点一季度以来本市房地产开发投资保?#20013;?#24133;增长增速较为平稳但均低于去年同期水平见图1房地产开发投资占全社会投资比重为57.3%同比回落1.4个百分点

                                                                从房屋类型看住宅和办公楼投?#24066;?#24133;增长商业营业用房投资明显下降上半年本市住宅投资997.4亿元比去年同期增长4.1%增速比一季度回落10个百分点办公楼投资307.6亿元增长5.5%回落1.5个百分点商业营业用房投资223.68亿元下降12.9%降幅收窄8.4个百分点

                                                                1:2017-2018年本市房地产开发投?#39318;?#21183;

                                                                从投资构成看土地购置费仍是支撑房地产开发投资增长的主要因素上半年房地产开发投资中土地购置费781.65亿元比去年同期增长18.7%占全部开发投资的43%比重同比上升5.5个百分点建安工程投资941.93亿元下降4.2%占51.8%

                                                                三商品住房销售量同比微升价格同比下跌

                                                                2018年上半年上海商品房市场总体上呈现“量升价跌”的态势全市商品房批准预售563.55万平方米同比增长22.99%其中商品住房批准预售387.53万平方米同比减少12.63%全市商品房销售包括现房销售和期房销售734.18万平方米同比增长3%其中商品住房销售577.5万平方米同比增长5.5%

                                                                2018年1-6月上海新建商品住房价格指数同比下跌1月份跌0.4%2月份跌0.4%3月份涨0.2%4月份跌0.1%5月份跌0.2%6月份持平6月份同比下跌0.2%

                                                                从全国70城市新建商品住房价格指数看各地房价出?#32622;?#26174;分化一线城市房价比较平稳三四线城市房价涨幅较高一线城市如上海和深圳房价在2018年上半年里大部分时间内处于下降态势有4个月都是环比下降部分二线城市和三四线城市受到人才引进政策棚改货?#19968;?#23433;置等政策的影响楼市供给出现暂时性不足市场出现了阶段性房价上涨的现象2018年第一季度全国价格下降的城市逐渐减少1月份价格下降的城市有13个2月份价格下降的城市有16个3月份价格下降的城市缩小到只有7个二季度部分二线城市和三四线城市出现了快速上涨5月新建商品住房环比上涨的城市为61个房价上涨城市增多丹东三亚海口成都涨幅均超过2%部分城市出现了买房即可以赚钱的财富效应比如成都出现了万人排队抢一千套房的情况6月上涨城市进一步增加63个城市房价上涨这是最近21个月以来房价上涨城市数量最多的一次其?#26657;?#28023;口济南丹东三亚等10个城市上涨幅度较大涨幅均超过了2%海口涨幅最大为3.9%

                                                                据房地产交易?#34892;?#32593;上数据见图22018年上半年市场化商品住房不包括保障性住房销售面积239万平方米同比减少27%为2005年以来的同期最低?#25285;?#38144;售均价43775元/平方米同比下跌0.8%从走势上看2018年上半年上海加快了预售证的发放市场供应量逐渐增多带动了市场成交1月有14个项目拿到预售证进入市场销售单月成交43.71万平方?#20303;?月受春节传统淡?#23621;?#21709;成交回落至17.79万平方?#20303;?月开始市场逐渐?#27492;գ?#20379;应量呈现出涨势并在4月达到了峰?#25285;?#21333;周供应量一度达到了约45万平方米高供应也带动了楼市的成交3月4月5月分别成交45.21万平方?#20303;?1.56万平方?#20303;?9.41万平方?#20303;?月受到住建部?#32487;?2个房价过快上涨省市的影响有关部门加强了对预售项目的监管市场供应?#30475;?#24133;下滑连续两周都是零供应单月仅供应2万平方米左右市场成交也受其影响出现下滑回落至41.34万平方?#20303;?/p>

                                                                 

                                                                 

                                                                220171-20186月上海市场化商品住房销售情况

                                                                2018年上半年商品住房库存进一步下降截至6月30日全市市场化新建商品住房网上供应面积为521.78万平方米同比减少13.7 %为近年来的最低值其中普通商品住房可售量为78万平方米比去年同期减少19.1%另外动迁安置住房可售量2516.97万平方米比去年同期减少1.9%

                                                                2018上半年上海商品住房市场销售出现了“冷热不均”的现象外环内项目因其价格与周边二手房?#26500;b?#37197;套成熟综合性价比高受到购房者青睐认筹率较高而一些地理位置偏远的刚需项目则少人?#24335;R?#19978;半年上海高价楼盘迎来一波入市高峰开盘项目中有八个项目的均价在8万元/平方米以上内环内4个项目内中环4个项目推出房源的数量也很大如宝华城市之星中粮前滩海景壹号等项目供应?#36164;?#37117;超过了400?#20303;?#20854;中最引人瞩目的当属中粮前滩海景壹号和翠湖天地隽荟中粮前滩海景壹号4月23日所推437套房源?#24067;?#21560;引了3127组客户参与摇号为上半年楼市之最翠湖天地隽荟预售证均价为142000元/平方米是上半年最贵的项目与高端项目热销形?#19978;?#26126;?#21592;?#30340;是一些地处偏远的刚需项目则开盘遇冷在已完成认筹并开盘的68个项目?#26657;?#35748;筹率不足30%的项目有17个这些项?#30475;?#22810;地处奉贤金?#20581;?#26494;江金?#20581;?#20020;港等地比如金山某盘推出456套房源价格也很低为19800元/平方米但地理位置太偏仅吸引了8组客户前去认筹认筹率不足2%

                                                                分析上半年商品住房量升价跌的原因一是预售证发放速度有所加快增加了市场供应今年上半年商品住宅批准预售数量环比去年下半年增加了近50%特别是4月份市场集中放量供应量的增加推动了成交量的上升二是部分改善型需求释放促进成交量回升2017年本市对高价盘的预证发行监管严格全年供应量回落明显而且开盘项目多集中于外郊环外环内区域供应极度稀?#20445;?#20170;年上半年该区域内集中供应了大量房源相当数量的改善型需求集中释放促进了市场成交三是限价政策继续严格执行新盘预售证价格继续严格管控新盘价格不得高于周边同质可比项目的价格分期销售的项目后期销售价格不得超过前期的价格对价格的限制导致新盘价格基本持平或微跌四是在去杠杆背景下房企普遍资金紧张有部分房企开始适应市场形势主动适应政府的指导价格积极跑量

                                                                2018年下半年商品房市场分析市场会呈现稳中有升的走势交易量会有所增加价格会趋稳一是从政策面来看中央已三令五申房住不炒上海也提出严控高房价和高地价不是权宜之计因此短期内限购限价限贷为主的调控手段仍将继续?#20013;?#20108;是从供求面看上半年一波集中成交消化了去年累计下来的部分需求从近期部分区位不佳的新盘推出后遇冷的情况可以看出市场逐渐?#25351;?#29702;性市场可能继续呈现两极分化的现象三是从金融信贷面来看稳健的货币政策要松紧适度伴随着降准和资管新规的落地货币信贷政策可能转为紧信用松货币预计下半年房企信贷融?#26159;?#36947;将更加规范资金将保持合理规模融资成本将在偏高位运行房企的资金周转压力仍将存下半年可能会有更多的企业根据政府部门的指导价入市同时会采取各种营销手段以抢业绩抢回款部分区域的房价将会出现微调

                                                                四二手住房市场成交量下降价格指数同比下跌

                                                                2018年上半年上海存量房二手房登记成交面积876.66万平方米同比下降8.8%其中存量住宅成交面积628.37万平方米同比下降21.9%住宅成交均价39936元/平方米同比上升4.9 %

                                                                320171-20186月上海二手住房成交情况

                                                                2018年1-6月上海二手住房价格指数同比下跌1月份涨0.1%2月份跌0.4%3月份跌0.6%4月跌0.2%5月份跌0.36月份跌0.3%6月同比下跌2.5%主要原因一是在一手房限价入市的背景下不少区域出现了一二手房房价?#26500;业?#29616;象更多客户选择购买性价比更高的一手房这对二手房市场产生了分流的作用二是随着调控政策效应的?#20013;?#25104;交量在低位徘徊市场观望气?#24352;?#21402;除了部分急于出手的二手房业主会大幅调低挂牌价格外其余业主还“按兵不动”挂牌价并未明?#36816;?#21160;

                                                                据房地产交易?#34892;?#32593;上数据见图32018年上半年二手住房呈现出量跌价稳的趋势1月份成交11383套2月份春节长假期间成交量出现下探单月仅成交6850?#20303;?月份成交量迎来明显回升成交16750?#20303;?月份各大商业银行调整了首套房房贷利率优惠为最低95折加之不少一手房预售获批低价入市分流了部分二手房客户成交量出现下滑成交13097?#20303;?#22312;政府控预售稳房价的措施下二手房市场价格松动?#29575;构?#25151;需求得以一定量的释放二手房市场逐步回升企稳56两月分别成交了15537套和14975?#20303;?/p>

                                                                2018年下半年二手房市场将维持低位盘整的走势新房市场的逐渐?#27492;?#20250;带动部分置换型需求卖旧买新二手房市场成交量或许将呈现稳中有升的态势同时由于新房市场将继续限价开盘一二手房价格?#26500;?#20250;倒逼置换客户松动二手房挂牌价格议价?#21344;?#20250;有所增大总体上看下半年二手住宅价格将保持基本稳定成交量将在低位有所回升

                                                                 

                                                                 

                                                                四对当前上海房地产市场的看法和建议

                                                                 

                                                                从国?#19994;?#22320;方已经多次重申了房地产调控的决心2017年年底的中央经济工作会议对房地产市场明确要保持调控政策的连续性和稳定性住建部年度会议也明确政策不变力度不松从上海来看市委市政府态度也很坚决不断强调上海调控房市不是权宜之计控制高地价高房价不是权宜之计所以目前来看上海市场仍将?#26377;?#35843;控态势下半年受中美贸易战的影响经济发展的不确定性可能会增大房地产市场调控应该保持定力政策将不会发生明?#21592;?#21270;市场发展将逐?#20132;指?#24120;态希望政府部门优化和微调现有的调控政策不断巩固当前的调控成果同时继续大力发展租赁住房市场构建起租售并举的房地产市场从宏观政策的取向上看下半年“积极财政政策要更加积极稳健的货币政策要松紧适度”但也强调要保持宏观政策稳定坚持不搞“大水漫灌”式?#30475;?#28608;根据形势变化相机预调微调定向调控对房地产企业来说金融系统的风险意?#23545;?#24378;企业融资难度仍然存在企业应提高风险意识?#20174;?#32504;缪做好应对预案调整经营策略保证资金链安全

                                                                一稳定调控政策预期促进住房租赁市场健康发展

                                                                在房地产市场调控政策?#20013;?#21457;挥作用下上半年市场前低后稳逐?#20132;指?#20102;市场信心市场呈现了稳定发展的预期在当前这个时点希望政府部门坚持调控政策的稳定性和连续性巩固调控成果同时应加大对住房租赁市场的培育力度逐渐构建起租售并举的房地产市场

                                                                1巩固调控成果构建市场稳定发展的长效机制

                                                                房地产市场的稳定是政府企业和社会各方面的共同愿望目前上海应进一步巩固调控成果构建上海房地产市场稳定发展的长效机制防止房价大起大落形成以“居住”需求主导的常态

                                                                增加住宅?#34892;?#20379;应房地产市场最终还是一个供求关?#25285;?#25910;紧地根?#32933;的?#26126;显降温但减少了供给需求却还在反而加大了长期的市场供求失衡也为下一轮房价上涨埋下了隐患长远来看是负效应从2010年开始上海每年的宅地供应平均就在600-700万平方米之间一年的供应量仅有15万套左右按照十三五规划今后五年中供地的一半才是市场化用地的话市场化商品房的供应将更为稀缺从市场实际成交情况来看需求规模仍然较大此外从上半年统计数据来看房屋新开工面积和竣工面积分别下降6.4%和6.9%市场化新建商品住房网上供应面积为233万平方米同比减少15%为2008年以来的最低?#25285;?#36825;些数据表明了未来的供应可能会进一步减少这不利于实现供求平衡维持市场的平稳发展

                                                                优化调控政策正确引导市场预期2016年推出的限购政策将上海非沪籍限购从2年改为5年按照时间来计算到2019年3月份一部分缴满社保的人群就将拥有购房资格这部分释放的需求是否会对市场造成冲击要引起关注公证摇号实施以来在整治房地产市场乱象规范开发企业经营行为方面确实起到了很大的作用但摇号购房也会引发一些新问题一是强化了市场对于未来房价上涨的预期加剧了市场供不应求的氛围如中粮前滩海景壹号推出437套房源吸引了3127组客户参与摇号二是非家庭购房比例提高投?#24066;?#36141;房比重上升如翠湖天地项目公?#31350;?#25143;占全部摇号客户的比例高达55%有关部门应在实施公证摇号的同时提高购房群体的门槛规范公?#31350;?#25143;购房以及未成年人和65岁以上老人的购房需求优先保障刚需购房家庭的需求

                                                                2支持租赁住房建设与经营促进租赁市场健康发展

                                                                租赁住房用地的出让方式有待优化目前在我国的租房试点城市?#26657;?#22810;数城市的做法是政府以低于市场价的方式将租赁住房用地出让给当地的国有企业并由其来开发建设运营租赁住房以这种方式开打开?#32622;?#26159;可以的但是方式方法上还应该继续改进因为这种做法实际上是搞了“双轨制”它使?#31859;?#36161;住房实际上成为政府职能的延伸不利于?#20013;?#20581;康的发展”土地出让应?#31859;?#24490;市场化原则引入专业的机构来运营因为出租?#32479;?#21806;是不一样的那么土地出让价格也是不一样的具体可以按照公共租赁房的回报率设定地价而不是按照出售房来定地价同时规定出让用地只能用于出租不能出售这样也不用担心国有资产流失的问题”

                                                                租赁住房相配套的税收政策应尽快出台这个问题不解决让租赁住房按照普通商品房的税收标准去执行那么租赁住房的开发建设成本是很高的在商业模式上难以支撑很久当地价税收等政策完善后对于企业来讲是有积极性的成本降低有一定的投资回报率而对于租户来讲成本和回报率透明的基础上企业供给增多竞争加强那么房租就不会大幅上涨

                                                                租赁住房融资问题需要引起重?#21360;?#19968;是总量不足租赁市场容?#30475;?#25237;资回报周期长资金缺口大尤其是重资产需要占用大量资金但就目前市场上各种渠道的融?#39318;?#37327;来?#25285;?#36824;?#23545;?#19981;能“解渴”二是结构错配住房租赁企业发展需要长期?#32479;?#26412;资金支持但目前市场上各种融?#26159;?#36947;资金成本高期限短长期低息资金缺乏导致明显的结构错配政府支持引?#23478;?#34892;险资进入尤其是险资符合长期稳定回报的资金特点三是主体多样性未体现目前融资主体以国企和大型房企为主运营商和?#34892;?#25151;企仍面临着融资难题四是缺乏权益退出渠道目前的资产证券化产品集中在财务融资和财务退出以开发建设阶段融资和运营期现金流贴现功能为主暂无成熟的权益退出机制公募REITs 产品的出现仍需时日

                                                                二防范企业资金风险继续调整发展思路

                                                                2018年在金融降杠杆的大背景下信贷环境逐渐趋紧房企的融资环境?#27493;?#36827;一步收紧融资成本将不断升高面对资金面的紧张房企应提高风险意识主动适应市场环?#24120;?#21152;快企业的销售节奏保障资金链的安全

                                                                1提高风险意识保证资金链安全

                                                                目前来看上海房企的风险还是可控的由于20152016两年房价上涨较快交易量也很大大部分房企在这两年里盈利状况较好所以短期内企业资金压力并不很大但房地产企业负债?#21183;?#36941;偏过高却是需要关注的风险据中国人民银行发布的中国区域金融运行报告(2018)显示房地产企业负债?#21183;?#39640;偿债压力较大A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿平均资产负债率64.56%其中63家房企负债超过百亿34家房企资产负债率已经超过80%而且债务中很大一部分并不是传统的银行信贷而是非标业务包括信托理财产品等这要占房企融?#26159;?#36947;的一半从去年开始国家就已经表示要严控非标业务4月27日资管新规落地理?#24179;?#36947;非银通道流向房地产行业受到彻?#33258;际?#25151;企的融资环境正在逐步收紧到了今年年底这部分资金即将迎来还款高峰期这会对企业的资金来源产生很大的影响?#26723;米?#24847;的是上半年房地产项目到位资金已经出现下降定金预付款和个人按揭贷款继续两位数下降企业的资金来源更加依赖企业自筹资金和国内贷款在融?#26159;?#36947;收紧的大环境下房企应该充分?#20174;?#32504;缪理性扩张防范资金链的断裂风险

                                                                2积极调整经营策略主动适应市场环境

                                                                从近期的市场情况来看一手房市场已经不像去年一样一经推出就一抢而空区位不佳的项目销售情况并不理想而且在限价的背景下同区域的项目竞争将更加激?#25671;?#21516;时调控政策对企业的销售会产生很大的影响影响企业的资金回笼速度限证政策现在预售证发?#21028;?#35201;市区三级审核预售证的审批周期非常长这对企业的销售节奏影响很大限贷政策限贷政策?#20013;?#24378;化目前上海购房普遍都要七成首付买房的人基本上都是要把老房卖掉才能买新房限签政策网上签约时间拉长客户不能网签就不能办理贷款这变相的拉长了销售周期此外对于在2015-2016年高地价拿的地将集中在2018年入市按照现在的市场环?#24120;?#36825;批项目的处境就很?#38480;Σ?#27604;如2016年8月出让的?#34892;?#36335;地王项目楼板价就要达到100315元/平方米在当前“限价”的市场环境下持有类似项目的企业要?#32431;?#26412;卖要么只能撑着这对企业的资金要求就很高大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标企业面临银行金融机构贷款到期的兑付压力即使降低定价也不得不入市销售换取现金在这样的环境下企业还是应放低对价格的预期随行入市加快销售节奏积极回笼资金从目前来看一些企业已经开始加速了销售进度比如绿地青浦重固的波洛克公馆项目带装修一千多套房在两个月内就全部销完价格只有29000元/平方米低于周边二手房的价格

                                                                3把握城市发展导向调整开发投资模式

                                                                在目前的土地出让过程?#26657;?#22320;方政府对出让地块的功能业态和营运管理要求越来越高在交易的方式和其他方面会有所考量以价格竞争为主导的土地供应的方式上越来越多地转变成区域功能择优为主导的配置方式特别是商办地块的出让变化很大以前大部分的商办项目都是配套性的商办就是简单的商场和办公现在地方政府更多的是希望能做成总部经济最好能有独角兽企业总部落地这对政府有两个好处一是税收落地还有就是会引入相关上下游的产业这种产业会对周边地块的价值带来很大的提升效应比如长风地块他们的定位就是集中交易采购?#34892;模?#24341;入了联交所政采?#34892;?#31561;企业这就能打造一个功能性的集聚区这给我们企业的启示就是要利用自己的资源主动去引入独角兽企业双方强强联手这对企业拿地是很有帮助的

                                                                本土企业还可以关注城市更新改造的机会今年上半年成交的13A-02地块是康家村改造项目中的第一幅经营性用地之前大华集团旗下的上海华行房地产已于去年1月和今年3月先后竞得了两幅康家村的动迁安置房地块——S-01地块P-06地块由宝山本地房企统一负责康家村改造各地块的建设有助于整个改造工程的统筹协调这对于申城其他的城市更新改造项目也有一定的借鉴意义

                                                                ÷ʤ

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