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                                                                   你所在的位置首页>市场研究>研究报告

                                                                2018年上海房地产市场调研报告

                                                                来源上海市房地产行业协会  来源信息调研部   发布日期2019/3/4 10:44:32

                                                                上海市房地产行业协会

                                                                房地产市场调研是上海房协为会员企业服务反映会员企业诉求的一项重要的常态工作上海房协邀请市房管局市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组定期研究分析房地产市场

                                                                本次调研着重分析2018年上海房地产市场运行情况并对2019年市场走势进行预判形成本调研报告供会员企业和政府管理部门参考

                                                                 

                                                                一2018年上海房地产市场的基本情况

                                                                 

                                                                一土地供应

                                                                2018年全市共出让国有建设用地使用权1205公顷比上年增加20.9%其中居住用地545公顷减少11%商服用地172公顷增加42%工业用地488公顷增加86%

                                                                二房地产开发投资

                                                                2018年全市完成房地产开发投资4033.18亿元比上年增长4.6%全国房地产开发投资120264亿元比上年名义增长9.5%增幅上升0.6个百分点其中住宅投资2225.92亿元比上年增长3.4%全国为增长13.4%增幅回落6.1个百分点房地产开发投资占全社会固定资产投资的52.9%占比下降0.3个百分点

                                                                三房地产开发建设

                                                                2018年全市商品房施工面积14672.37万平方米比上年下降4.5%增幅回落6.2个百分点其中住宅施工面积为7520.39万平方米下降6.2%在施工面积中新开工面积2687.17万平方米上升2.6 %全国为增长17.2%其中住宅新开工面积1473.17万平方米上升5%全国为增长19.7%

                                                                2018年全市商品房竣工面积3115.76万平方米比上年下降8%增幅回落40.8个百分点其中住宅竣工面积1730.27万平方米下降7.1%增幅回落28.6个百分点

                                                                四房地产交易
                                                                2018年全市商品房销售包括现房销售和期房销售1767.01万平方米比上年上升4.5%增幅上升42个百分点其中商品住房包括市场化商品住房销售型保障住房销售1333.29万平方米下降0.6%增幅上升33个百分点

                                                                2018年全市存量房二手房成交登记面积为1646.2万平方米比上年减少0.81 %增幅上升50.94个百分点其中住宅成交登记1301.61万平方米减少4.81%增幅上升50.62个百分点

                                                                五住房价格

                                                                全市新建商品住房价格指数2018年有6个月环比持平或下跌3月份8月份9月份10月份11月份12月份环比上升2018年12月份比上年同期上涨0.4%二手住房价格指数2018年除1月份环比上升0.1%之外之后连跌11个月2018年12月份比上年同期下跌2.7%

                                                                2018年全市商品住房平均销售价格含销售型保障房28981元/平方米比上年上升16.5%二手住房平均成交价格38760元/平方米比上年上涨1%

                                                                六房地产金融

                                                                   2018年全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额20317.21亿元同比增长7.2%增幅同比回落6.1个百分点其中个人住房贷款余额13074.27亿元同比增长4.8%人民币房地产开发贷款余额5776.74亿元,增长11.5%

                                                                 

                                                                二2018年上海房地产市场的政策环境

                                                                2018年全国政策面继续贯彻“房子是用来住的不是用来炒”的主基调呈现出前紧后松的特点前三季度中央层面坚持调控目标不动摇力度不松劲3月两会重申“房住不炒”7月政治局会议提出“坚决遏制房价上涨” 8月住建部要求地方政府落实稳地价稳房价稳预期的主体责任在这个大背景下各地根据自身情况实行“因城施策”的差别化调控四限政策?#20013;?#21457;力过去没有调控的城市也陆续加入调控范围逐渐由一二线向三四线城市扩容多省市全面整治市场秩序据统计2018年前三季度全国各地楼市调控政策累计326次大连沈阳太原等市相继落地限购令成都青岛三亚等市升级限?#28023;?#33436;湖兰州合肥等市出台限价令兰州长春大连等多市加入限售沈阳青岛贵阳等市升级限售12月住建部提出2019年的核心目标是“稳地价稳房价及稳预期坚持因城施策分类指导夯实城市主体责任”地方层面调控政策也随之发生变化部分城市局部放?#19978;?#20215;限售广州武汉南宁等城市局部放?#19978;?#20215;广州杭州等城市下调房贷利率上浮比例珠海楼市限购放松非户籍人才购房缴纳社保降至最低1-12个月菏泽更是取消楼市限售货币政策方面2018年继续实施稳健的货币政策央行采取了一系?#24515;?#21608;期措施通过四次降准增量开展中期借贷便利MLF等方式提供了充裕的中长期流动性

                                                                2018年上海认真执行中央的各项调控政策针对上海房地产市场的具体情况加强了对企业购房销售秩序和住房租赁市场的调控力度7月2日出台“企业购买商品住房新规”规范了企业购房行为9月10日出台“房地产市场秩序专项整治规定”规范房地产市场行为10月6日出台“规范本市代理经租企业及个人‘租金贷’相关业务规定”规范“租金贷”相关业务

                                                                一房地产有关政策

                                                                14月25日中国证监会住房城乡建设部联合发布了关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知证监发[2018]30号通知?#21442;?#26465;一总体要求……二住房租赁资产证券化业务的开?#22266;?#20214;及其优先和重点支持领域……三发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件一是物业已建成并权属清晰工程建设质?#32771;?#23433;全标准符合相关要求已按规定办理住房租赁登记备案相关?#20013;?#20108;是物业正常运营且产生?#20013;?#31283;定的现金流三是发起人原始权益人公?#23616;?#29702;完善具有?#20013;?#32463;营能力及较强运营管理能力最近2年无重大违法违规行为四优先支持大中城市雄安新区等国家政策重点支持区域利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项?#32771;?#22269;家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化五鼓励专业化机构化住房租赁企业开展资产证券化……六重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品试点发行房地产投?#24066;?#25176;基金REITs三完善住房租赁资产证券化工作程序……四加强住房租赁资产证券化监督管理……五营造良好政策环?#22330;?hellip;…

                                                                25月22日住房城乡建设部印发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知建房[2018]49号通知共七条一坚持调控目标不动摇力度?#29615;?#26494;……二加快制定实施住房发展规划……三抓紧调整住房和用地供应结构……热点城市要提高住房用地比例住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%?#25165;Q?#35201;大幅增加租赁住房共有产权住房用地供应确保公租房用地供应力争用3—5年时间公租房租赁住房共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上……四切实加强资金管控……五大力整顿规范房地产市场秩序各地要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为严肃查处捂盘惜售炒买炒卖规避调控政策制造市场恐慌等违法违规行为……六加强舆论引导和预期管理……七进一步落实地方调控主体责任……

                                                                36月28日住房城乡建设部会同?#34892;?#37096;公安部司法部税务总局市场监管总局银保监会等部委联合印发了关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知建房201858号通知共三条一工作目标针对近期房地产市场乱象通过部门联?#29616;?#27861;重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告进一步整顿和规范房地产市场秩序健全房地产市场监管机制切实维护人民群众合法权益二整治重点一投机炒房行为1.垄断房源操纵房价房租2.捂盘惜售或者变相囤积房源3.通过报?#20581;?#24191;播电?#21360;?#32593;站新媒体等途径捏造散布房地产虚假信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作哄抬房价4.通过更改预售合同变更购房人等方式投机炒作未交付的商品房5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款二房地产“黑中介”违法违规行为……三房地产开发企业违法违规行为1.在取得商品房预售许可前以认购认筹预订排号售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金预订款诚意金等费用2.未按政府备案价格要求销售商品房或者以附加条件限制购房人合法权利如捆绑车位装修等方式变相实行价外加价3.一房多卖损害购房人合法权益4.利用合同格式条款免除自身法定义务加重购房人责任排除购房人合法权利5.限制阻?#21360;?#25298;绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款6.未标明房源销售状态销售价等违反明码标价规定的行为四虚假房地产广告……三工作要求……

                                                                47月2日市住房城乡建设管理委市房屋管理局出台关于规范企业购买商品住房的暂行规定沪建房管联[2018]381 号规定?#21442;?#26465;一企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件购房时间以合同网签备案日期为准1企业设立年限已满5年2企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币3企业职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年企业近年缴纳税款金额满500万元以上的购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制二企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”三住建房管部门会同相关部门对执行商品住房项目公证摇号按序选房制度加?#32771;?#31649;要求开发企业严格执行全部准售房源积累客户规则和名单摇号?#21028;?#32467;果公证和公示规定进一步加强客户认筹规则制订指导审核以及执行监管严格落实企业购买商品住房规定四住建房管部门会同规土部门不动产登记机构加强企业购买出售商品住房交易登记审核会同税务人社公积金管理等部门建立相关信息共享核查机制对违反企业购买出售商品住房相关规定的不予办理房地产交易登记?#20013;?/p>

                                                                59月10日市住房城乡建设管理委市房管局市委宣传部 市公安局市司法局市税务局市工商局市物价局上海银监局等九部门联合印发了关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知沪建房管联2018554 号通知共三条一工作目标……二整治重点……一发布虚假信息行为……二投机炒作行为……三房产经纪违法违规行为……四商品房销售违法违规行为……三工作要求……

                                                                610月6日上海市住建委市房管局市金融办央行上海分行上海银监局等五部门联合印发了关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知沪建房管联2018582号通知共十条一无“住房租赁经营”业务范围未经本市房屋行政管理部门备?#28014;?#26410;加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得 合作开展个人“租金贷”业务……二代理经租企业利用房东房源与金融机构合作开展个人“租金贷”业务应当事?#26085;?#24471;原始房东书面同意三发挥本市住房租赁公共服务平台的行业监管作用四代理经租企业应当严格把控自身杠杆率密切关注企业 流动性五代理经租企业不得套取银行业金融机构信用不得利用 个人“租金贷”业务沉淀资金恶性竞争抢占房源不得哄抬租金 抢占房源六……七……八……九……十……

                                                                二货币金融政策

                                                                1实施?#34892;?#30340;财政政策和稳健的货币政策

                                                                12月末广义货币(M2)余额182.67万亿元,同比增长8.1%增速比上月末高0.1个百分点与上年同期持平狭义货币(M1)余额55.17万亿元,同比增长1.5%增速与上月末持平比上年同期低10.3个百分点流通中货币(M0)余额7.32万亿元,同比增长3.6%全年净投放现金2563亿元

                                                                12月末本外币贷款余额141.75万亿元同比增长12.9%12月末人民币贷款余额136.3万亿元同比增长13.5%增速分别比上月末和上年同期高0.4个和0.8个百分点全年人民币贷款增加16.17万亿元同比多增2.64万亿元分部门看住户部门贷款增加7.36万亿元其中短期贷款增加2.41万亿元中长期贷款增加4.95万亿元

                                                                2降低存款准备金率四次

                                                                央行决定从2018年1月25日起为支持金融机构发展普惠金融业务聚焦单户授信500万元以下的小微企业贷款个体工商户和小微企业主经营?#28304;?#27454;以及农户生产经营创业担保建档立卡贫困人口助学等贷款人民银行决定统一对上述贷款增量或余额占全部贷款增量或余额达到一定比例的商业银行实施定向降准政策凡前一年上述贷款余额或增量占比达到 1.5%的商业银行存款准备金率可在人民银行公布的基准档基础上下调0.5个百分点前一年上述贷款余额或增量占比达到10%的商业银行存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调1个百分点

                                                                央行决定4月25日起大型商业银行股份制商业银行城商行非县域农商行以及外资银行人民币存款准备金率降低1个百分点共释放资金近1.3万亿元相关银行同时归还所借央行的中期借贷便利MLF共9000亿元两者相抵净释放资金近4000亿元

                                                                央行决定7月5日起下调国有大型商业银行股份制商业银行邮政储蓄银行城市商业银行非县域农村商业银行外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点鼓励5家国有大型商业银行和12家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金按照市场化定价原则实施“债转股”项目释放资金7000亿元

                                                                央行决定10月15日起下调大型商业银行股份制商业银行城市商业银行非县域农村商业银行外资银行人民币存款准备金率1个百分点本次降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利MLF除去此部分降准还可再释放增量资金约7500亿元

                                                                 

                                                                三2018年市场走势分析与2019年市场走势预测

                                                                2018年上海房地产市场呈现“量平价稳”的态势土地出让面积同比增加住宅用地地价同比回升房屋销售面积同比增长4.5%住房价格指数同?#26085;?#24133;微增二手住房成交同比下降价格指数同比下跌

                                                                展望2019年从宏观经济面看中央经济工作会议对2019年的经济定义为“稳中有变变中有忧”宏观经济存在着较大下行压力2018年年底各项宏观经济数据也大都不及市场预期经济运行充满了不确定性从资金面看为了抵御经济下行风险货币政策?#34892;?#20559;积极央行将积极创设以及续作各种融资工具MLFTMLF等且将继续定向降准以期保持市场流动性合理充裕从政策面看全国政策仍将坚持“房住不炒”的主基调但各地会根据不同情况 “因城施策”“一城一策” 库存量较大的城市调控政策或将有所放松但库存不足房价上涨压力较大的城市仍将坚持调控

                                                                上海将继续保持定力继续落实各项调控措施规范房地产市场秩序保持政策的连续性和稳定性从上海房地产市场供求关系看供应方面受资金?#20174;?#21709;部分观望的开发企业将逐渐遵从政府制定的开盘价加大推盘入市力度预计2019年供应量会有所上升需求方面2019上海旧改将要加速改造量要比2018年翻番这会释放部分需求此外部分非本市户籍购房人的纳税社保时间已满五年这部分需求也将得到释放预计2019年成交量会稳中有升综上所述预计2019年上海房地产市场将继续平稳运行的格局土地市场量稳价平租赁住房用地将继续加大供应力度房地产开发投资保持低位增长施工和新开工面积与上年基本持平商品住房成交面积会有所上升住房价格将保持平稳

                                                                以下侧重从供地投资销售房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析

                                                                一土地供应总量明显增加住宅用地略有减少住宅用地价格有所回升

                                                                2018年土地供应总量比上年明显增加全市?#24067;?#20986;让国有建设用地使用权1205公顷比上年增加20.9%

                                                                2018年住宅用地供应545公顷比上年减少11%其中三类用地399公顷经适房8公顷动迁安置房284公顷?#34892;?#22871;型商品房107公顷占全市住房用地供应73.2%除?#34892;?#22871;型以外的商品住房用地供应146公顷其中租赁住房用地供应102公顷占全市住房用地供应26.8%比上年增加12.3%

                                                                根据民间研究机构数据显示2018年上海共成交113幅地块(经营性用地)成交面积合计412万平方米比上年增长9.6%成交金额?#24067;?602亿元比上年增长44%其中住宅用地成交34幅成交面积174万平方?#20303;?/p>

                                                                2018年商品住宅平均成交楼面地价22747元/平方米比上年上升24.5%商服平均成交楼面地价14783元/平方米比上年下降5.9%工业平均成交楼面地价1523元/平方米上升18.9%商服用地楼板价呈下降趋势住宅工业楼板价呈增长趋势见表1

                                                                表1上海?#20449;?#25346;土地出让成交面积?#32479;?#20132;楼板地价比较 

                                                                图像

                                                                 

                                                                2018年上海土地市场?#26377;?#20102;2017年以来的平稳行情低溢价成主流尤其宅地基本?#23478;?#24213;价成交2月13日上海地产集团联合上海浦东轨道交通上海申通地铁以137.7亿总价竞得龙阳?#26041;?#36890;枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元白杨路以东片区01-01等19幅地块溢价率为0.007%楼板价约10018元/平?#20303;?#36825;是今年总价最高的地块也是上海土地市场有史以来最大宗土地拍卖7月26日?#34892;?#20859;老产业有限公司14400万元拿下的崇明区陈家镇CMSA0004CMSA0005单元13-01商业用地溢价率达到209.81%这是今年溢价?#39318;?#39640;的地块12月10日融创以底价拿下静安市?#22791;?#26032;园区N070501单元18-01地块总价30.52亿折合楼板价46610元/平方米这是今年单价最高的地块

                                                                2018年租赁用地共成交35幅未来至少可以提供35000套租赁用房主要分布于杨浦静安浦东等市区范围上海本土国企仍是租赁用地的主力军其中上海地产集团张江集团陆家嘴集团和市?#22791;?#26032;集团分别以12幅4幅4幅3幅土地位居前四值得一提的是10月22日有?#37096;?#25216;投资有限公司华润置地以底价竞得松江区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块成交价格为1.25亿元建设租赁住房不低于825?#20303;?#19982;过去土地市场出让的国有建设用地不同这是上海首次通过土地市场推出的集体土地入市建设租赁住宅项目出让人为泗泾经济联合社之后松江作为集体土地试点入市的区域又继续推出租赁用地补充租赁住房市场全年共推出的五宗集体土地试点入市的租赁住房用地全部成交五宗地块全部位于松江区容积率在1.4至2.5之间合计建筑面积22.76万平方?#20303;司?#33853;实了十九大租购并举的主旨意味着在原有被锁定土地供应的背景下上海土地供应将?#34892;?#30340;途径房企拿地机会增加

                                                                分析2018年上海土地市场成交回归理性的原因一是随着本轮房地产调控?#20013;?#28145;化特别是今年三季度以来楼市快速降温商品房销售未及预期房企对后市的预期日益理性拿地决策也更加理性二是房地产行业金融监管趋严企业资金压力日益趋紧同?#20445;?#36817;年来房企融?#26159;?#36947;总体收紧融资成本居高不下融资难度也越来越高房企资金压力加剧资产负债率不断上升随着偿债高峰期来临企业资金紧张三是2017年以来限地价限房价自持要求配建要求等政策层层加码对于房企来?#25285;?#36825;些限制条件对企业的运营能力和项目资金周转提出了更高的要求市场参与者锐减竞争减小企业出价也更趋理性

                                                                2019年土地市场走势分析一是会从住房市场体系和住房保障体系两个方面协同推动建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度会坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位稳房价稳预期二是土地供给端会更加注意从区域功能配?#20303;?#20154;口规模增长15分?#30001;?#27963;圈职住平衡等因素优化土地供应结构时序和规模三是地价的异常情况监测方法更加完善会综合运用完善网络化信息化和全生命周期运行评估等手段相机进行调控四是随着地价的合理回归部分资金宽裕的大型房企将会积极?#20849;?#22830;企国企和大型民企仍将是土地市场的主角总体上看 2019年土地市场将继续?#26377;?ldquo;量稳价平”的态势

                                                                二房地产开发投资低位增长

                                                                2018年本市房地产开发投资低位增长完成投资4033.18亿元比上年增长4.6从全年走势看房地产开发投资呈现总体平稳低位波动态势1-2月的投资增速10.1为全年最高点此后总体保持平稳增速在3.05.3区间波动见图12018年本市房地产开发投资占全市固定资产投资的52.9比重同比下降0.3个百分点

                                                                图1 2018年本市房地产开发投?#39318;?#21183;
                                                                 

                                                                图像

                                                                从房屋类型看住宅和办公楼投?#24066;?#24133;增长商业营业用房投资下降2018年本市住宅投资2225.92亿元比上年增长3.4占房地产开发投资的55.2比重下降0.6个百分点办公楼投资692.71亿元增长7.9占17.2商业用房投资461.42亿元下降8.9占11.4

                                                                从投资结构看土地购置费快速增长占比提升建安工程投资下降2018年本市房地产开发投资中的土地购置费1846.14亿元比上年增长21.2占全部房地产开发投资的45.8比重提高6.3个百分点建安工程投资1971.77亿元下降6.3占48.9

                                                                三商品住房成交量略有回升价格指数同比微涨

                                                                2018年全市商品住房市场降温成交面积小幅上升住房价格指数同比微涨市场化新建商品住房去化周期有所增加市场总体上呈现“量平价稳”的状态

                                                                2018年全市商品房批准预售1570万平方米比上年增长113%其中商品住房批准预售1168万平方米比上年增长38.37%全市商品房销售1767.01万平方米同比增长4.5%其中商品住房销售1333.29万平方米同比减少0.6%

                                                                2018年1-12月上海新建商品住房价格指数同比微涨1月份跌0.4%2月份跌0.4%3月份涨0.2%4月份跌0.1%5月份跌0.2%6月份持平7月份跌0.1%8月份涨0.1%9月份涨0.1%10月份涨0.1%11月份涨0.5%12月份涨0.6%12月份同比上涨0.4%

                                                                从全国70城市新建商品住房价格指数看2018年中央继续严格执行“房住不炒”各地逐步贯彻落实“因城施政分类调控” 的政策不同城市的市场格局发生了明?#21592;?#21270;一线二线和三四线城市分化愈加显著一线城市整体成交均价波动不大高位维持?#26412;?#19978;海深圳全年房价同比微涨分别达到2.3%0.4%和0.1%二线城市房价受到人才引进政策棚改货?#19968;?#23433;置等政策的影响市场出现了阶段性房价上涨热点二线城市还出现了“万人摇号一房难求”的现象西安和海口全年涨幅最大同比上涨超过20%分别为22.4%和22.1%昆明青岛合?#30465;?#25104;都重庆等城市全年涨幅均超过10%南京天津杭州等城市涨幅收窄全年涨幅分别为0.7%1.7%5.6%厦门房价则出现下跌全年下跌0.4%三四线城市进入分化调整期三四线城市在2017年普遍上涨之后随着调控政策逐步收紧部分经济面不佳的城市陆续迎来调整期房价上涨遇到压力涨幅均有缩窄呼和浩特全年涨幅最大达到21%温州无锡金华泉州等城市全年涨幅均在10%以下分别为1.9%5.2%4.5%1.5%

                                                                图22018年1-12月上海市场化商品住房成交情况 

                                                                图像


                                                                据房地产交易?#34892;?#32593;上数据见图2显示2018年市场化商品住房不包括保障性住房销售面积588.93万平方米同比增长2%销售均价44340元/平方米同比上升0.6%从走势上看呈现出两头低中间高的特点1月市场推盘量有所增加有14个项目拿到预售证单月成交43.71万平方?#20303;?月受春节传统淡?#23621;?#21709;成交回落至17.79万平方?#20303;?月开始上海加快了预售证的发放市场供应量逐渐增多带动了市场成交3月4月5月分别成交45.21万平方?#20303;?1.56万平方?#20303;?9.41万平方?#20303;?月受到住建部?#32487;?2个房价过快上涨省市的影响有关部门再度加强了对预售项目的监管市场供应量大幅下滑成交也受其影响出现下滑回落至41.34万平方?#20303;?#19979;半年开始各家房企为完成全年业绩目标选择妥协以政府的限定价格入市同时不少楼盘开始降价促销78两月市场成交活跃成交量大幅提升分别成交68.35万平方米和83.1万平方?#20303;?月住建部再度要求各地落实调控责任影响了市场预期加之前两个月需求的过度透支楼市“金九银十”?#20013;?#36935;冷供应量环比大幅缩减市场表现?#20013;?#33806;糜910两月成交开始回落分别成交了65.76万平方米和50.5万平方?#20303;?#24180;末两月虽然房企为了年终冲刺抢收供应端大幅放量年末最后一周内更是有21个项?#32771;?#20013;开盘但市场依旧成交低?#35029;?#25104;交?#32771;?#32493;下滑11月12月仅成交48.24万平方米和33.96万平方?#20303;?/p>

                                                                2018年上海商品住房市场销售出现了“冷热不均”的现象一二手价差?#26500;业?#24066;区高端盘和区位交通配套不佳的?#30563;?#21018;需盘去化呈两级分化 如中粮前滩海景壹号4月23日推437套房源?#24067;?#21560;引了3127组客户参与摇号金山某盘推出456套房源均价在两万元以下但仅吸引了8组客户前去认筹认筹率不足2%下半年市场全面降温整体趋势逐步走低?#30563;?#21018;需盘去化情况依旧不佳市区高端盘热度也逐渐冷?#30784;?2月大宁金茂府万科翡翠滨江仁恒公园?#20848;?#31561;高端盘开盘当天去化率都明显不及预期仅在50%左?#25671;?/p>

                                                                分析2018年上海商品住房量升价平的原因主要有三点一是政策调控效果明?#35029;?#20379;应端调控?#20013;?#21457;力2018年上海加快了对预售证的审批速度市场供应同比去年翻倍但备案价“控价”措施仍然严格新房备案价上涨得到?#34892;?#25233;制二是需求端预期发生转变上海的需求大部分都是?#32435;?#22411;需求其特点就是弹性很大此轮调控历?#24065;?#36798;25个月社会各界已经深刻认识到了国?#19994;?#20915;心此外下半年市场快速下行受到“买涨不买跌”的影响大量需求进入了观望延缓入市速度三是房企资金压力加重加速推盘入市2017年刚刚实行“限价限批”的时候不少企业觉得审批价格不及预期不愿入市想等价格放开再上市但2018年政策都没有放松企业资金压力和库存压力?#20013;?#21152;大大部分企业放弃观望接受政府审批价入市同时加大了促销力度以减小利润的代价积极跑量
                                                                2018年上半年全市网上可售量保持稳定维持在550万平方米左右小幅波动下半年市场加大供应但成交却逐月走低因此库存大幅增加年底去化周期达到14.4个月比年初增加4.3个月截至12月31日网上市场化商品住房可售量为706.17万平方米比去年同期增加45.0%其中普通商品住房可售量为105.39万平方米比去年同期增加30.1%另外动迁安置住房可售量2636.5万平方米比去年同期增加4.5%

                                                                根据世邦魏理仕公布的数据显示2018年上海优?#24066;?#23383;楼供应高峰?#20013;?#20889;字楼需求进入多元化阶段上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上一年翻番投资方面2018年上海大宗物业投资市场交易总额突破了千亿大关达到1176亿人民币从投资者策略偏好来看资本增值型及机会型的投资占比61%显示了上海投资市场的投资边际比以往更广阔从上海写字楼的需求来看则更趋向于多元

                                                                2019年上海商品房市场走势分析2019年上海在房地产市场保持稳定运行的前提下调控政策仍将以稳为主同?#24065;步?#26356;加强调因城施策理性施策和结构优化市场总体上会呈现“供需稳定价稳量平”的态势开发商为冲规模和增加现金流动性将会加快出货速度伴随政策影响逐步被市场消化购房信心将会有所?#25351;?#25104;交会出现一定程度的回暖房价受制于维稳的楼市政策主基调不会大起大落综合各种因素判断2019年上海商品住房供应量将持平成交面积将有所增加住房价格保持平稳

                                                                四二手住房市场成交量小幅下降价格指数同比下跌明显

                                                                2018年上海存量房二手房登记面积1646.2万平方米同比下降0.81%其中存量住宅二手住房登记面积1301.61万平方米同比下降4.81%成交均价38760元/平方米同比上升1%

                                                                2018年1-12月上海二手住房价格指数同比下跌1月份涨0.1%2月份跌0.4%3月份跌0.6%4月跌0.2%5月份跌0.3%6月份跌0.3%7月份跌0.1%8月份跌0.1%9月份跌0.1%10月份跌0.2%11月份跌0.1%12月份跌0.3%2018年12月比上年同期下跌2.7%2018年上海二手房市场?#32771;?#24179;稳的主要原因是新房市场供量充足及限价原因一二手房价差不断扩大大量需求转向了一手房市场二手房市场有价无市议价幅度上升下半年由于一手市场降温明?#35029;?#25104;交量逐月下滑市场?#32435;?#22411;需求减少导致“连环套”式的交易减少二手房成交随之下滑价格也相应回落随着市场的低?#35029;?#20108;手房市场的信心严重不足买卖双方进入新一轮博弈期

                                                                图3 2018年1-12月上海二手住房成交情况 

                                                                图像


                                                                总体上看据房地产交易?#34892;?#32593;上数据见图32018年二手住房呈现出量稳价跌的趋势1月份成交11383套2月份春节长假期间成交量出现下探单月仅成交6850套3月份成交量迎来明显回升成交16750套4月份一手房市场供应放量入市新盘价格又低于周边的二手房均价这分流了部分二手房客户成交量出现下滑成交13097套在政府控预售稳房价的措施下二手房市场价格松动?#29575;构?#25151;需求得以一定量的释放二手房市场逐步回升企稳56两月分别成交了15537套和14975套下半年房企为了冲刺业绩一手房供应大量增加一手房限价入市继续分流二手房买家78两月二手房市场成交量逐月下滑分别成交13615?#20303;?3119套9月市场略有反弹成交回升至13660套第四季度一手房市场降温明?#35029;?#22823;量需要“连环套”卖掉二手房买新房交易的?#32435;?#22411;需求暂缓入市受此影响二手房市场观望气?#24352;?#37057;成交锐减10月份成交量下探至11778套1112月份成交略有反弹分别成交13463套和12604?#20303;?/p>

                                                                2019年二手房市场分析2019年上海市场仍将保持调控定力政策无明显放松迹象因此一手房市场仍将?#26377;?#24179;稳的走势二手房市场与一手房市场关联度很高也会随之运行平稳但由于明年上海将加大旧改力度市?#34892;?#21306;域可能会有部分拆迁需求进入二手房市场交易量或许会有所提升同?#20445;?#19968;二手房价格?#26500;业?#29616;象可能会倒逼二手房市场降价再加上市场进入了买方市场议价幅度有所提升价格可能仍有调整空间预计2019年二手房市场将?#26377;?#35843;整走势交易量可能有所增加房价可能略有调整并逐步趋稳

                                                                 

                                                                四对当前上海房地产市场的看法和建议 

                                                                    2019年我国经济发展进入关键时期中央经济工作会议判断经济运行将“稳中有变变中有忧”外部环境复杂严峻经济形势充满了不确定性经济面临下行压力在这个宏观背景下国?#19994;?#22823;方针将突出一个“稳”字房地产行业要“稳房价稳地价稳预期”保证市场的平稳发展上海房地产市场经过两年时间的调控已初见成效投资交易量房价?#23478;?#20445;持稳定但上海市场需求依旧坚挺供求关系?#20013;?#20559;紧长期来看房价仍然存在一定的上涨压力因此上海将保持政策定力继续从紧执行调控政策缓解房价上涨预期同?#24065;?#24212;加快研究建立市场长效机制构建“租售并举”的房地产市场企业则应直面市场下行的挑战?#27425;?#24066;场苦练内功保持健康稳定发展

                                                                一促进房地产市场平稳发展努力构建“租购并举”的房地产市场

                                                                从2016年10月份开始的这一轮调控?#20004;?#24050;历时26个月此次调控从供需两方面入手效果非常明?#35029;?#25151;地产市场的三个重要的指标投资交易量房价?#23478;?#20445;持稳定调控成果来之不易但也要认识到此轮调控采用了较多的行政手段达到稳定市场的作用这并不是长效机制2019年有关部门在维持市场继续平稳发展的同?#24065;?#24212;不断完善调控政策建立适合上海实际的房地产市场平稳健康发展长效机制同?#20445;?#21162;力促进租赁住房市场健康发展?#20323;?#26500;建起“租购并举”的住房制度

                                                                1房地产市场发展以稳为主?#34892;?#38450;范大起大落风险

                                                                2019年国?#19994;?#22823;方针更加突出一个稳字“房价稳地价稳预期稳”现在正处于宏观调控的关键点在这个点位保持稳定能保障社会企业购房者三方的利益房地产市场需要稳定发展谨防出现大幅波动

                                                                从目前来看2019年有三个因素会诱发房地产市场反弹一是旧改提速2019年上海?#34892;?#22478;区的黄浦杨浦虹口静安四个区要加快旧改速度旧改数量要比2018年翻翻达到4万户左右而且现在的旧改主要以货币补偿为主2018年有近九成的人就选择了货币补偿这部分?#22235;?#20102;货币后可能会入市买房市场需求会有所增加二是当前楼市政策?#20122;?#20110;明朗化未来很大可能将保持现状即使行政干预也是以加强和堵漏为主调控力度已见顶一旦购房者认为政策底已到他们就会“卖旧换新”果断入市二手房交易活跃必然会带动一手房交易需求有短时间内释放的可能三是2016年调控时规定外地人购房纳税社保从两年提高到五年2019年这批被限制的外地购房者就会拥有购房资格非本市户籍的购房需求将得到释放这三方面需求的累积或让市场出现阶段性反弹不利于市场的平稳运行

                                                                防止房地产市场大起的同?#24065;?#35201;?#26469;?#33853;2008年国际金融危机对当时的上海房地产市场影响就很大2008年3月的时候上海房地产市场运行?#36141;?#24179;稳但到了9月?#22270;?#36716;直下市场交易量成断?#29575;?#19979;跌当月交易量一下子就跌去三分之二

                                                                政府部门应该对房地产市场?#28909;?#20986;现重大风险事件准备相应预?#28014;?#27492;外企业的债务问题也需引起高度重?#21360;?#25454;海通证券研报显示从存续地产债到期情况看 2019年全年地产债偿还量预计还有3031亿元另外还有4157亿元会进入回售期如果按照40%的回售比例预估待偿还的规模还有4694亿元这个偿还量?#24418;?#21253;括2019年底前发行?#19994;?#26399;的超短融2018年这一规模大约有150亿元考虑到这一部分预计2019年地产债偿还规模要在4800亿元上下和2018年3100亿元的偿还量比较看2019年地产债偿还压力有大幅增加

                                                                2完善调控政策优化行业发展环境

                                                                适?#22791;纳?#22303;地出让规则自2017年上海调整了土地出让规则经营性宅地出让采用“招挂复合”方式后房企除了需要通过严格的自有资金审核后还将根据企业综合实力进行筛选房企的经济实力技术资?#30465;?#39033;目经验都被列入综合考察范围在这样的出让方式下买家主要以综合实力强劲的国企央企和近几年在上海扩张比较明显的大型房企为主虽然后来评分项目添加了“受让管理”占45分但也仅限于当年第二年受让记录仍然会清零这一规则主要是根据当时土地市场过热从规范市场的角度考虑的?#34892;?#20225;业参与的市场的机会很小目前房地产市场进入了新阶段可考虑适时调整规则使更多的?#34892;?#20225;业有机会参与到市场中特别是民营开发企业使他们有更多的发展空间

                                                                完善自持租赁要求现行?#20449;?#25346;住宅用地中硬性规定了15%的自持租赁住房需求且要配建设5%的保障房这样实售面积不到80%一方面开发商拿地成本变相提高未来销售商品住房价格上升另一方面许多项目位置偏远建设租赁住房出租困难造成住房资源浪费建议政府部门在出让土地?#20445;?#33021;根据土地所处区位当地租赁市场需求合理设置地块出让条件对区位较偏的项目?#23454;?#38477;低自持比例要求提高住房供应的?#34892;?#24615;稳定住房价格提高土地利用效?#30465;?/p>

                                                                优化税收程序当前上海的税收程序要求预售时要按收款预缴3%的增值税但根据企业测算实际增值率往往不能达到3%以上因此会产生多缴增值税的情况但现行税收政策没有退还税款的规定希望政府能根据项目实?#26159;?#20917;合理设置征收程序或降低增值税预征率减轻企业的税?#21344;?#36164;金负担

                                                                3支持与规范并重促进租赁市场健康发展

                                                                随着住房制度改革的深化住房租赁市场供需双方都得到快速发展当前已到了建立租购并举的住房制度大力发展租赁住房市场阶段2015年住房城乡建设部发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的指?#23478;?#35265;各地都加快租赁市场的发展到2017年十九大报告中进一步明确建立租购并举的住房制度我国住房租赁市场进入了快速发展的阶段在急速发?#26500;?#31243;中2018年租赁市场出现了各类新问题比如经租机构跑马圈地抬高租金租金贷暴?#20303;?#30002;醛房问题长租公寓资金链断裂等众多乱象频发造成了不良的社会影响发展租赁住房市场需要从规范和支持并重两个方面从四个“有”入手有针对性地解决问题

                                                                一是租赁住房建设有支持2017年起上海已经出让了60幅租赁用地但从整个房地产市场看租赁市场占比仍不高发展空间?#36141;?#22823;租赁住房建设还面临土地成本高建设供应支持政策少的情况可进一步改进租赁用地出让的方式现在按商品房的出让是70年的土地出让期出让金是一次性交付的租赁用房也参考销售型商品房的出让方式拿地的话成本太高租赁性住房用地出让是否可以考虑采取年租制可以?#34892;?#38477;低拿地成本有利于调动企业建设租赁住房的积极性同时在建设规划税费等方面可以进一步研究优惠政策

                                                                二是租赁住房经营有规范在进一步通过税收等支持租赁住房经营的情况下要进一步规范代理经租为主长租公寓经营首先要规范代理经租的运营包括代理经租住房在装修运营信贷产品运用中的规范特别是近期长租公寓出现的装修供应标准问题包括有害气体等房租贷问题抬高租金的问题等要从制度的层面研究问题产生的根源及需要采取的政策措施其次要规范代理经租发展模式鼓励企业积极探索?#34892;?#30340;盈利模式和服务模?#20581;?#22914;果没有稳定的盈利模式企业是做不长的改变现在简单的收租差风投融资和拆分单元出租的盈利模式这样模式是不能撑起企业长期去做的再者要规?#23545;?#20540;服务模式鼓励企业合理创新服务模式现在的白领公寓已经不单纯满足于居住功能还要加上许多的公共配套服务娱乐服务和社交服务等增值服务香港的白领公寓建筑面积很小房间就是睡觉的但公共配套做得特别丰?#40644;?#20840;住户所有活动都是在公共区域解决的上海将来的趋势?#37096;?#20197;向这个方向发展

                                                                三是租赁住房居住有保障通过立法政策等保护承租人的合法权益增加租赁居住的稳定性和安全性使租赁住房成为可?#26376;?#36275;长期居住需求的条件保障承租人享受到公平的公共服务尽量在多数公共服务上实现“租?#21644;?#26435;”同?#20445;?#35201;支持多层次的租赁住房需求一方面上海要打造高?#20998;?#30340;租赁生活要让住房租赁成为一?#36136;?#23578;的生活方式让青年新市民都愿意去租房另一方面更要关注普通务工人员的租赁需求以服务业建筑业制造业等为主的多数产来沪务工人员收入一般需要普通的租赁住房甚至需要通过合租解决住房问题要支持供应更多的安全实惠的普通租赁住房

                                                                四是租赁住房管理有创新新时代租赁住房市场的发展要?#34892;?#24605;路新突破不能走?#19979;P?#35201;边发展边规范既要鼓励发展同?#24065;?#35201;制定好制度今年长租公寓成为了社会热点据消保委数据显示2018年1至8月长租公寓有1400多个投诉监管部门要加强对租赁市场的监管包括通过信息化手段强化监管能力通过制度建设强化监管效?#30465;?#21516;进发挥行业内部的?#26376;?#26426;制避免市场的恶性竞争促进企业的规范运行并在近期关注重点问题如整改租金贷防止其发展成第二个P2P规范企业行为防止大型经租企业为了抢占市场任意抬高租金扰乱市场秩序

                                                                二尊重市场苦练内功保持企业?#20013;?#20581;康发展

                                                                2018年行业内的一些典型事件反应出房企的预期变化万科提出要“活下去”碧桂园投资降速恒大降价促销龙头企业的焦虑反映了房企?#28304;?#21069;市场下行的担忧也意味着房企的发展战略开始变化面对楼市调整周期?#20013;?#30340;可能房企应充分尊重市场发展规律认识风险存在积极调整经营策?#35029;?#20445;证资金链安全调整利润预期以价换量加快推盘节奏来快速回笼资金同?#24065;?#24212;把握时机苦练内功强化内部管控优化发展模式为今后的发展打下基础

                                                                1充分认识经营风险主动调整经营策略

                                                                保证资金流安全仍是首位防止资金链断?#36873;?#22312;年初“去杠杆”的背景下房企的“融资难”在2018年体现得更为明?#35029;?#38134;行加强了住房信贷管理提高?#28304;?#27454;风险防范外基金信托债权发行也同步加强了管理房企整体的融资难度普遍偏高在行业内部所有的资源都在向大房企集中银行等金融机构很少再给百强房企以外的房企贷款2019年的融资环境预期会?#31859;?#20294;?#34892;?#20225;业  融资难仍将存在所以一些销售额不够大且债额过大的房企仍会面临资金压力加大的风险

                                                                适?#24065;?#20215;换量促销出货从大环境来看当前政府“房住不炒”的主基调不会改变“四限政策”仍将继续执行随着市场观望情绪的?#20013;?#24066;场成交不会明显反弹部分企业在面临融资成本和库存不断增加的双重压力下应以价换量积极促销以各种营销手段吸引潜在客户加快回笼资金安全渡过阶段性困?#36873;?/p>

                                                                保证质量夯实品牌2018年市场出现了大量的业主维权事件这有部分原因是限价造成的但也有部分原因是企业“减配降标”造成的在市场下行期中房企更应“爱惜羽毛”不应以降低?#20998;省?#20943;少配置取消功能来减少成本增加利润这样做的结果会损失了企业的?#20998;市?#35937;与品牌价值提高企业效益需要项目公司更精准地服务客户需求特别是在客户价?#24471;?#24863;点上做足功?#21361;?#22312;观感质量上严格把关虽然成本增加不多但较明显提高客户效用有利于提高市场份额增加收益

                                                                2顺应市场周期苦练内功把握转型时机

                                                                在市场调整期中房企应把握时机苦练内功围绕“运营机制与组织管控”全面提升自身的综合能力通过强化内部管控包括投资管控融资管控产品管控人才管控等方面严格把控项目的盈利空间保证利润率水平并为未来进入新周期后的增长打下基础

                                                                做好投资管控在目前市场回归理性土地市场转冷房企投资节奏普遍放缓的背景下房企要做好重点关注区域城市的发展研究通过加强投资模型建设构建投资标?#32487;?#31995;的方式来提高投?#24066;?#29575;和专业度控制投资风险未来除了?#20449;?#25346;之外企业应通过合作收并购及战略获取等方式拓展版图布局基本面较好的一二线城市同时关注一二线周边可?#24615;?#22806;溢需求的三四线城市在求发展与控风险的抉择中综合平衡双管齐下控制土地成本确保利润?#30465;?/p>

                                                                做好融资管控未来在政府大力推动租赁住房发展和资产证券化的背景下资产证券化和住房租赁相关专项债券将是企业融资的突破口部分优势房企可以通过发行企业债券增加现金流此外在表内融资收紧的情况下房企可以加强与各类金融机构的合作以拓展企业的融?#26159;?#36947;比如中国平安成为华夏幸福的二股东之后双方建立了全面战略合作伙伴关系平?#24067;?#22242;将向华夏幸福提供融资授信保险理财资产管理账户现金管理投资银行等多元化服务此外房企参与成立房地产基金也是一种让房企以较小的成本撬动大量资金的方法比如华润置地联合世博及中国人寿设立的150亿商业地产投资基金

                                                                做好产品管控在调控背景下市场变得更加理性?#32479;?#29087;行业利润也将逐步降低未来企业的销售业绩更多的要依靠产品的运营产品的周转和产品的?#20998;?#26469;竞争在众多竞?#20998;У?#36776;识度高且有质量的产品才能?#24310;倍?#20986;企业应该从产品定位研发设计工程质量成本管控运营管理物业管理等各个?#26041;?#31215;极提升产品力此外产品的定位要精准要根据不同地区的不同需求来制定产品策?#35029;?#27604;如从上海新房市场的未来来看?#32435;?#24615;需求将是主流中高端产品更受市场?#25918;?#36825;从今年上海市场严重的两极分化现象中高端?#32435;?#20135;品去化?#21183;?#36941;较高刚需产品严重滞销中就可见?#22235;ߡ?/p>

                                                                做好人才管控当前房地产行业正处于一个颠覆传统的发展阶段企业的竞争归根结底是创新型人才的竞争未来企业转型和创新需要更加灵活更加具有张力更具有成长潜力的年轻一代来实现比如按照营销非营销两类人才进行基础人才储备与培养等同?#20445;?#35201;注重企业内部人才力量的自我孵化

                                                                3发挥本土房企优势努力抓住新机会

                                                                从未来三到五年的中短期来看中国房地产市场整体规模将在当前这个位置横盘运行市场总体将以稳为主但对于企业来?#25285;?#26410;来竞争将会更将激烈行业会出?#32622;?#26174;的优胜劣汰现象近年来受到政策土地资金等各方面因素的影响上海市场已经成为了央企国企和大型民企的主战场不少上海本土房企基本已经无地可开发转型迫在眉睫上海本土房企未来的机会在于发挥本土企业的优势努力分享房地产市场新阶段的两个红利一是通过资产运营获得发展机会市场进入了运营时代存量时代没有办法再用高周转来赚取市场的溢价而是要考验企业做资产的现金流和运营能力能否打造出精品这取决于房企资源排布架构理念的变化上海本地企业更了解市场需求更能把握资产运营环?#24120;?#21487;考虑跟运营去要收益从原来的规模增长转变成高质量增长二是在细分领域中寻找发展机会通过精品项目去要溢价比如说文旅城市升级旧改等业态本土企业可以在这方面?#19994;?#22320;缘性的基因突变抓住产品迭代的红利

                                                                城市运营就是这种思路的体现城市运营的?#23616;ʣ?#23601;是房企在相对不发达的区域拿下比较大的一块地长期经营在这个区域逐渐发展的过程中获取长期回报这种模式实现有两个前提一是开发商有长期的低财务成本资金来源不怕长期持有二是开发商有产业能力运营能力能让自己持有的物业不断升?#25285;?#21516;时带动片区土地升值现在特色小镇开发就是一类?#23616;?#19978;也是城市运营的一种形?#20581;?#23567;镇的盈利主要来自租金+服务收入+物业增值+投资入驻企业+政府政策?#22266;?#36820;还城市运营的项目销售物业之外持有物业也比较多形态会包括产业商业住宅等等在租金服务收入相对稳定物业增值达到一定水平之后可以通过以下一些渠道变现直?#26144;?#35753;股权变现通过股市金融产品资产证券化变现 

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